TÜRKİYE'NİN EN KAPSAMLI İŞ & İŞLETME VERİ MERKEZİ
İmar Ve Şehircilik Planlama Hizmetleri
Başlangıç Rehberi
Bu Sektör Nedir?
İmar ve şehircilik planlama hizmetleri, kentsel alanların sürdürülebilir, estetik ve yasal mevzuata uygun şekilde yapılandırılmasını sağlayan stratejik bir disiplindir. Bu sektör, arazi kullanım kararlarından kentsel dönüşüm projelerine kadar geniş bir yelpazede teknik ve hukuki danışmanlık sunar. Şehirlerin yaşam kalitesini artırmayı hedefleyen planlama süreçleri, kamu ve özel sektör arasındaki köprü vazifesini görür. Modern şehircilik ilkeleri doğrultusunda, çevresel ve sosyal faktörleri gözeterek geleceğin yerleşim alanlarını tasarlıyoruz. Profesyonel planlama, kentsel rantın doğru yönetilmesi ve kamu yararının korunması için temel bir gerekliliktir.
Kimler İçin Uygun?
Belediyeler ve kamu kurumları, kentsel dönüşüm projeleri yürüten inşaat firmaları, gayrimenkul geliştirme şirketleri, sanayi bölgesi yönetimi temsilcileri ve büyük ölçekli arazi sahipleri ana hedef kitlemizi oluşturmaktadır. Ayrıca, bireysel yatırımcılar, mimarlık ofisleri ve şehir planlama süreçlerine ihtiyaç duyan kooperatifler de hizmet ağımız içerisindedir. Sektörümüz, yerel yönetimlerin imar planı revizyonu taleplerinden, özel sektörün parsel bazlı proje geliştirme ihtiyaçlarına kadar geniş bir yelpazeye hitap eder. Kamu kurumları ile özel teşebbüsler arasındaki mevzuat uyumunu sağlamak, temel pazar kesimimizin en önemli beklentisidir.
İş Modeli Nasıl Çalışır?
Gelir modelimiz, hazırlanan nazım ve uygulama imar planları, kentsel dönüşüm danışmanlığı, parselasyon planları ve mevzuat uyum raporları üzerinden elde edilen hizmet bedellerine dayanmaktadır. Ana faaliyetlerimiz arasında arazi geliştirme stratejileri, fizibilite çalışmaları, imar durumu analizleri ve belediye süreçlerinin takibi yer almaktadır. Değer önerimiz, karmaşık imar mevzuatını sadeleştirerek projelerin yasal onay süreçlerini hızlandırmak ve yatırımcılar için maksimum verimlilik sağlamaktır. Proje bazlı danışmanlık ücretleri, teknik raporlama hizmetleri ve uzun vadeli kentsel planlama sözleşmeleri temel gelir kalemlerimizi oluşturur. Teknolojik yazılımlar ve CBS (Coğrafi Bilgi Sistemleri) kullanarak sunduğumuz yüksek hassasiyetli analizler, rekabet avantajımızı güçlendirmektedir.
Fiziksel Alan İhtiyaçları
İmar ve şehircilik ofisleri, büyük ölçekli haritaların ve plan paftalarının incelenebileceği geniş çalışma masalarına sahip, en az 80-120 metrekarelik bir alanda konumlanmalıdır. Ofis konumu, belediyeler, tapu daireleri ve ilgili kamu kurumlarına erişimi kolay, merkezi iş alanlarında tercih edilmelidir. Arşivleme kapasitesi yüksek, dijital veri güvenliğinin sağlandığı ve toplantı trafiğini yönetebilecek bir ofis düzeni esastır. Büyük formatlı plotter yazıcılar ve yüksek çözünürlüklü çizim istasyonları için özel teknik alanlar ayrılmalıdır. Müşteri kabulü için profesyonel bir toplantı odası, teknik ekip için ise ergonomik bir açık ofis tasarımı verimliliği artırır.
Personel İhtiyaçları
Minimum kadro yapısı; en az bir şehir plancısı, bir harita mühendisi, bir mimar ve mevzuat takibi konusunda uzman bir idari personelden oluşmalıdır. Proje yoğunluğuna göre kadroya çevre mühendisi, inşaat mühendisi ve hukuk danışmanı dahil edilebilir. Şehir plancıları, planlama süreçlerinin teknik ve yasal altyapısını yönetirken, harita mühendisleri ölçüm ve aplikasyon süreçlerini üstlenir. İdari personel, belediye ve kurumlar arası yazışma trafiğini ve ruhsat süreçlerini yönetir. Ekip üyelerinin imar mevzuatına, 3194 sayılı İmar Kanunu'na ve güncel yönetmeliklere tam hakimiyeti zorunludur. Uzmanlık gerektiren bu sektörde, sürekli eğitim ve mevzuat takibi yapan dinamik bir ekip yapısı başarının anahtarıdır.
Başlangıç İpuçları
Mevzuat Takip Sistemi
3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmeliklerdeki güncellemeleri anlık takip etmek için resmi gazete ve bakanlık duyurularına abone olun.
Dijital Arşivleme
Proje dosyalarınızı, kadastral verileri ve imar durum belgelerini bulut tabanlı, güvenli ve yedekli bir dijital arşiv sisteminde saklayın.
Belediye İlişkileri
Hizmet vereceğiniz bölgedeki belediyelerin imar müdürlükleri ile profesyonel ve şeffaf bir iletişim ağı kurun, yerel uygulama farklılıklarını öğrenin.
Teknolojik Donanım
CBS (Coğrafi Bilgi Sistemleri) yazılımları ve güncel CAD programları için yüksek performanslı iş istasyonlarına yatırım yapın.
Sektörel Networking
Şehir Plancıları Odası ve ilgili meslek kuruluşlarının etkinliklerine katılarak sektördeki güncel tartışmaları ve teknik gelişmeleri yakından izleyin.
Çapraz Disiplin İşbirliği
Mimarlar, harita mühendisleri ve inşaat mühendisleri ile güçlü bir çözüm ortaklığı ağı kurarak anahtar teslim hizmet sunma kapasitenizi artırın.
Etik ve Hukuki Sınırlar
Planlama süreçlerinde etik değerleri ve hukuki sınırları ön planda tutarak, olası iptal davalarına karşı projelerinizi sağlam temellere oturtun.
Analitik Raporlama
Müşterilerinize sadece çizim değil, arsa potansiyelini ve yatırım değerini gösteren detaylı fizibilite raporları sunarak fark yaratın.
Saha Deneyimi
Masa başı planlamanın ötesine geçerek, projelendirilecek alanlarda mutlaka yerinde inceleme yapın ve topografik verileri bizzat gözlemleyin.
İhale Takibi
Kamu kurumlarının açtığı planlama ihalelerini takip etmek için EKAP (Elektronik Kamu Alımları Platformu) üzerinden düzenli tarama yapın.
Sürdürülebilirlik Odaklılık
Güncel şehircilik trendleri olan yeşil binalar, akıllı şehirler ve sürdürülebilir ulaşım planlaması konularında uzmanlaşarak rekabet avantajı sağlayın.
Zaman Yönetimi
İmar süreçlerinin bürokratik aşamalarını dikkate alarak, müşterilerinize gerçekçi teslim süreleri verin ve beklentileri doğru yönetin.
Mesleki Bilgi ve Referans Merkezi
Sektörel mesleki standartlar, parametreler ve referans rehberleri.
İmar Uygulaması ve Mevzuat
18. Madde Uygulamalarında DOP Kesintisi ve Tahsis Süreçleri
3194 sayılı Kanun'un 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işlemlerinde, düzenleme ortaklık payı (DOP) oranları %45'i aşmamalıdır. Uygulama sahasında kadastral mülkiyet sınırları ile imar adaları çakıştırılırken, DOP kesintisi sonrası kalan alanların (ihdas edilen parsellerin) mülkiyet sahiplerine tahsisinde 'hisseli parsel' oluşumunu minimize etmek için 'şuyulandırma' yerine 'müstakil parsel' üretimi önceliklendirilmelidir. İtiraz süreçlerinde, DOP oranının yasal sınırın üzerinde belirlendiği durumlarda, kamu hizmet alanlarının (yol, park, okul) yeniden optimize edilerek DOP oranının dengelenmesi zorunludur.
Emsal ve Yapı Alanı Hesaplayıcı
Arsa alanı, emsal değeri ve yapılaşma koşullarına göre toplam inşaat alanını hesaplar.
Hesaplanan Sonuçlar
İmar Karar Analiz Asistanı
Arazi kullanımı, proje amacı ve planlama kriterlerine göre alternatif imar kararlarını karşılaştırır.
Hesaplanan Sonuçlar
Harita Ölçek Dönüşüm Hesaplayıcı
İmar planları ve teknik haritalarda farklı ölçekler arasındaki ölçü dönüşümlerini hesaplar.
Hesaplanan Sonuçlar
Plan Notu Güvenli Alan Hesaplayıcı
Plan paftalarında açıklama, lejant ve kritik bilgi yerleşimleri için güvenli çalışma alanı hesaplar.
Hesaplanan Sonuçlar
Kentsel Donatı Kapasite Hesaplayıcı
Okul, park, sosyal alan veya kamusal kullanım alanlarının kapasite analizini yapar.
Hesaplanan Sonuçlar
Yol ve Parsel Bölüm Planlayıcı
Arazi bölümlendirme ve yol payı planlaması için alan dağılımı hesapları yapar.
Hesaplanan Sonuçlar
İmar Proje Ekip Kapasite Hesaplayıcı
Planlama ekiplerinin iş yükü, çalışma süresi ve proje yoğunluğuna göre kapasite analizi yapar.
| Kaynak Anahtarı | Kaynak Adı | Miktar/Adet | Kapasite Modu | İşlem Süresi (Dk) | Birim Kapasite (Adet/Sa) | Throughput Kısıtı mı? |
|---|
Hesaplanan Sonuçlar
Standart Operasyonel İş Akışları
Sektör standartlarına uygun iş akış ve süreç adımları.
Evrak Kontrolü ve Ön İnceleme
Başvuru dosyasının imar yönetmeliğine uygunluğu, tapu, çap ve aplikasyon krokisi gibi temel belgelerin eksiksizliği kontrol edilir.
Mevcut Durum Analizi (Saha Etüdü)
Planlama sahasının topografik yapısı, mevcut yapılaşma durumu ve çevresel faktörler yerinde incelenerek teknik rapora işlenir.
Nazım İmar Planı Taslağı Hazırlama
Analiz verileri doğrultusunda arazi kullanım kararları, yoğunluk değerleri ve ulaşım akslarını içeren plan taslağı oluşturulur.
İlgili Kurum Görüşlerinin Alınması
Planın uygulanabilirliği için DSİ, Karayolları, Tarım İl Müdürlüğü gibi ilgili kamu kurumlarından resmi görüş yazıları talep edilir.
Belediye Meclisi Sunumu ve Askı Süreci
Hazırlanan plan teklifi belediye meclisine sunulur, onay sonrası yasal askı süreci başlatılarak halkın itirazları değerlendirilir.
Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporu Hazırlığı
Planlama alanının zemin etüt verilerinin toplanması, yerleşime uygunluk haritalarının oluşturulması ve afet risk analizlerinin yapılması.
Uygulama İmar Planı (UİP) Detaylandırma
Nazım imar planı kararlarına uygun olarak yapı adalarının, kat yüksekliklerinin, çekme mesafelerinin ve fonksiyonel detayların 1/1000 ölçekli paftalara işlenmesi.
Parselasyon ve İfraz İşlemleri (18. Madde Uygulaması)
Düzenleme ortaklık payı (DOP) hesaplamalarının yapılması, kadastral parsellerin imar parsellerine dönüştürülmesi ve tapu tescil süreçlerinin yönetilmesi.
Plan İzleme ve Denetim
Onaylanan planların sahada uygulanabilirliğinin periyodik olarak denetlenmesi, aykırı yapılaşmaların tespiti ve gerekli idari yaptırımların raporlanması.
Operasyonel Kontrol Listeleri
Günlük rutinleri tarayıcınızda saklanacak şekilde takip edin.
İmar Mevzuatı ve Güncel Plan Takibi Rutini
%0Proje Dosyası Hazırlık ve Kontrol Listesi
%0Dijital Portföy ve Referans Pazarlama Rutini
%0Müşteri İlişkileri ve Teklif Yönetimi
%0Teknik Ekipman ve Yazılım Güncelleme Rutini
%0Belediye ve Kurum Görüşmeleri Koordinasyon Takvimi
%0Sektörel İçerik ve Blog Pazarlama Planı
%0Arazi Etüt ve Saha Çalışması Hazırlık Listesi
%0Müşteri Deneyimi ve Geri Bildirim Yönetimi
%0Arşivleme ve Veri Güvenliği Rutini
%0Sorun / Çözüm Kütüphanesi
İmar Ve Şehircilik Planlama Hizmetleri sektöründe karşılaşılabilecek teknik ve operasyonel sorunlar için çözüm ve teşhis rehberi.
1/5000 Nazım İmar Planı ile 1/1000 Uygulama İmar Planı Arasındaki Fonksiyon ve Kadastral Uyumsuzluklar
Üst ölçekli nazım imar planında donatı alanlarının veya ana aksların konumlandırılması sırasında alt ölçekteki kadastral parsellerin dikkate alınmaması.
Nazım imar planı vektörel verileri ile 1/1000 ölçekli halihazır haritalar ve kadastral parseller CBS (GIS) ortamında üst üste çakıştırılarak (overlay analizi) incelenmelidir.
Plan kademelenmesi ilkesine uygun olarak, uygulama imar planı nazım imar planındaki ana kararlara sadık kalınarak ancak kadastral mülkiyet sınırları gözetilerek yeniden revize edilmelidir.
Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporları ile İmar Planı Yerleşime Uygunluk Sınırlarının Çakışmaması
İmar planı paftalarına aktarılan jeolojik etüt zon sınırlarının (Örn: Önlemli Alanlar - ÖA-2.1) parsel sınırlarıyla uyumsuz olması ve yapılaşma kararlarının hatalı verilmesi.
Belediye veya bakanlık onaylı jeolojik-jeoteknik etüt raporundaki sondaj verileri ve harita koordinatları imar planı sınırı ile mukayese edilmelidir.
Planlama alanının jeolojik etüt sınırları harita mühendisliği araçlarıyla güncellenmeli, sakıncalı jeolojik alanlar (fay hatları, heyelan bölgeleri) yeşil alan veya park olarak planlanmalıdır.
Kentsel Sit Alanları ve Koruma Amaçlı İmar Planlarında (KAİP) Kurul Kararlarıyla Yaşanan Çatışmalar
Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun tescilli yapı çevreleri ve arkeolojik sit sınırları için koyduğu kısıtlamaların imar planı yoğunluk kararlarıyla çelişmesi.
KAİP raporları ile Koruma Kurulu ilke kararları ve tescil fişleri karşılaştırılarak yapı yükseklik ve taban alanı katsayıları denetlenmelidir.
Plan kararları Koruma Kurulu görüşleri doğrultusunda revize edilmeli, tarihi dokuya zarar vermeyecek siluet ve gabari kısıtlamaları plana işlenmelidir.
Kamu Yatırım Kararları (Karayolu, Demiryolu) ile Yerleşik İmar Planlarının Kesişme Noktalarında Revizyon Gecikmeleri
Ulaştırma projelerinin güzergah kamulaştırma sınırlarının belediye imar planlarına zamanında işlenmemesi sonucu ruhsat çelişkilerinin doğması.
İlgili bakanlıkların yatırım programları ve kamulaştırma haritaları belediye imar müdürlüğü veri tabanı ile periyodik olarak sorgulanmalıdır.
Kamu yararı kararı alınan projeler için 3194 sayılı Kanun'un ilgili maddeleri gereği resen plan değişikliği yapılarak güzergah koruma bantları oluşturulmalıdır.
İmar Planı Plan Notlarında Muğlaklık Nedeniyle Ruhsat Aşamasında Yaşanan Yorum Farklılıkları
Plan notlarının hukuki ve teknik netlikten uzak, farklı idari personeller tarafından çelişkili yorumlanmaya açık ifadeler içermesi.
Plan raporundaki genel ve özel hükümler ile plan notu metinleri hukuk ve şehircilik ilkeleri açısından incelenmelidir.
Plan notları net, sayısal ve yoruma yer bırakmayacak biçimde (örn: 'Hmax serbesttir' yerine net kot ve kat sınırlamaları getirilerek) meclis kararıyla tadil edilmelidir.
Emsal (KAKS) Hesaplarında Bodrum Katlar ve Asma Katların Emsale Dahil Edilmesinde Yaşanan İhtilaflar
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile yerel imar planı özel hükümleri arasındaki çelişkiler nedeniyle emsal dışı alanların yanlış hesaplanması.
Mimari projelerdeki brüt/net alan tabloları, otopark alanları ve bodrum katların kat yüksekliği/kullanım amacı yönünden denetlenmelidir.
Yönetmelik ve plan notu hiyerarşisi gözetilerek emsal dışı bırakılacak alanların (su basman kotu üstü, ortak alanlar) sınırları net olarak projede işaretlettirilmelidir.
Taks (Taban Alanı Katkısı) ve Taban Alanı Oranı Aşım Sorunları
Parsel şeklinin düzensiz olması veya çıkmaların (balkon, teras) taban alanı sınırlarını yasal limitlerin dışına taşırması.
Mimari vaziyet planı üzerinde TAKS hesabı, parsel alanı ve yapı taban izleri alan ölçümleri ile kontrol edilmelidir.
Mimari projede çıkma sınırları revize edilmeli, yasal TAKS oranını aşan yapılaşmalar için plan notu veya yasal esneklik sınırları gözden geçirilmelidir.
İmar Durum Belgesinde (Çap) Belirtilen Hatalı Yapılaşma Koşulları
Belediye arşivindeki imar planı paftalarının dijitalleşme sürecinde ölçek kayması yaşaması veya eski tarihli plan tadilatlarının sistemde güncellenmemiş olması.
Verilen imar durum belgesi, meri imar planı orijinal paftası ve meclis kararları arşiviyle çapraz kontrole tabi tutulmalıdır.
Arşiv taraması yapılarak imar planı paftaları yenilenmeli, hatalı düzenlenen imar durum belgeleri iptal edilerek güncel koşullarla yeniden tanzim edilmelidir.
Teras, Çatı Arası ve Dubleks Konut Uygulamalarında Emsal İhlalleri
Çatı katlarının imar yönetmeliğindeki eğim açılarını aşarak bağımsız bölüm veya fazladan konut alanına dönüştürülmesi.
Mimari çatı kesitleri, mahya yükseklikleri ve çatı arası kullanım alanları ruhsat projesi ile yerinde denetlenmelidir.
Yönetmeliğe aykırı çatı yapısı ve emsal dışı kullanım projeleri reddedilmeli, ruhsat eki projesine uygun imalat yapılması sağlanmalıdır.
Özel Proje Alanlarında (İmar Planı Özel Hükümleri) Emsal Transferi (TDR) Uygulama Karmaşası
Tarihi sit alanlarından veya kamuya terk edilen alanlardan başka parsellere emsal transferi (Transfer of Development Rights) yapılırken değerleme ve tapu şerhi süreçlerinin aksaması.
TDR sözleşmeleri, terk tutanakları ve tapu kaydı üzerindeki beyan hanesi şerhleri hukuki açıdan incelenmelidir.
Emsal transferi için şeffaf bir değerleme komisyonu kurulmalı, terk edilen alanın tescili ile devredilen parselin imar hakkı eş zamanlı olarak tapuya işlenmelidir.
3194 Sayılı Kanun'un 18. Madde Uygulamalarında Ortak Katılım Payı (DOP - Düzenleme Ortaklık Payı) Oranlarının Aşılması
Planlama alanında donatı (okul, park, ibadet alanı) ihtiyacının fazla olması nedeniyle yasal %45'lik DOP oranının üstüne çıkılması ve vatandaş mağduriyeti.
18. madde uygulama cetvellerindeki DOP kesinti oranları, kadastro parselleri ve tahsis miktarları matematiksel olarak kontrol edilmelidir.
Donatı dengesi gözden geçirilmeli, kamu mülkiyetindeki alanlar plana dahil edilerek DOP oranı %45 yasal sınırının altına çekilmelidir.
İmar Parsellerinde Ada İçi Tevhit ve İfraz (Birleştirme ve Ayırma) İşlemlerinde Muvafakat Sorunları
Hisseli parsellerde bazı hissedarların imar planına göre yapılması gereken tevhit veya ifraz işlemlerine imza atmaktan kaçınması.
Tapu kayıtları, hisse oranları ve hissedarların tebligat durumları hukuki olarak incelenmelidir.
Hisseli mülkiyette 3194 sayılı Kanun'un ilgili hükümleri uyarınca resen işlem tesis edilmeli veya ortaklığın giderilmesi süreçleri işletilmelidir.
Parsasyon Planlarında Kadastral Sınırlar ile GPS/TUSAG-96 Ölçüm Koordinat Uyuşmazlıkları
Eski paftalardaki nirengi noktalarının kayması veya manuel ölçüm hatalarının yeni dijital normlarla (TUSAG-96 / ITRE) çakışması.
Harita mühendisleri tarafından GPS ölçümleri ile pafta kenar çizgileri ve sınır kazıkları sahada karşılaştırılmalıdır.
Saha aplikasyon haritaları güncel ulusal jeodezik ağa (TUSAG-96) bağlanarak revize edilmeli, parsel sınırları yeniden tesis edilmelidir.
İmar Uygulaması Askı İlan Süreçlerinde Yapılan İtirazların Değerlendirme Gecikmeleri
18. madde imar uygulaması askı ilan süresi (1 ay) içinde gelen yüzlerce mülkiyet itirazının hukuki ve teknik incelemesinin kadro yetersizliği nedeniyle uzaması.
Askı tutanakları, gelen dilekçeler ve parselasyon planı askı haritaları komisyon raporlarıyla eşleştirilmelidir.
Uzman şehir plancıları, harita mühendisleri ve hukukçulardan oluşan bir İmar Encümeni İnceleme Komisyonu kurularak itirazlar yasal sürede karara bağlanmalıdır.
Kamulaştırmasız El Atma Davaları ve İmar Planında Kamu Hizmet Alanında Kalan Parseller
İmar planında okul, park veya yola ayrılan özel mülkiyetteki parsellerin uzun yıllar kamulaştırılamaması nedeniyle mülkiyet hakkı ihlali davalarının açılması.
Belediye bütçesi, yatırım programı ve imar planındaki kamu mülkiyeti dışındaki donatı alanları listelenmelidir.
Beş yıllık imar programına alınarak kamulaştırılacak alanlar bütçelendirilmeli ya da imar planı değişikliği ile eşdeğer alan takası (transferi) yapılmalıdır.
6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Alan ilan Edilen Bölgelerde Mülkiyet Uzlaşmazlıkları
Afet riskli olarak belirlenen mahallelerde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde maliklerin %50+1 çoğunluğu sağlayamaması.
Tapu malik listeleri, hisse dağılımları ve uzlaşma toplantı tutanakları denetlenmelidir.
Kentsel dönüşüm ofisleri aracılığıyla uzlaşma müzakereleri yürütülmeli, anlaşmazlık durumunda 6306 sayılı kanun hükümleri çerçevesinde hisse satış süreçleri uygulanmalıdır.
Rezerv Yapı Alanı Tespiti ve Mülkiyet Sahipleri ile Yaşanan Hukuki İhtilaflar
Yeni yerleşim alanı olarak belirlenen rezerv yapı alanlarında mevcut tarım veya hazine arazilerinin mülkiyet tespiti ve tahliye süreçlerinin yargıya taşınması.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) kayıtları ile mülkiyet mülkiyet sınırları ve şerhler incelenmelidir.
Hazine ve belediye mülkiyetindeki parseller önceliklendirilmeli, şahıs mülkiyetindeki araziler için rızaen devir veya acil kamulaştırma prosedürleri işletilmelidir.
Riskli Yapı Tespiti Yapılan Binalarda Yıkım Kararlarının Uygulanamaması
Karot örnekleri sonucunda riskli olduğu tescillenen binalarda maliklerin tahliye ve yıkım sürelerine uymaması, idari yaptırımların gecikmesi.
Yıkım ruhsatı başvuruları, tebligat süreleri ve valilik/belediye yıkım tutanakları takip edilmelidir.
Yasal tebligat sürelerinin bitimini takiben, ilgili valilik/belediye işbirliğiyle kolluk kuvveti desteğiyle elektrik, su ve doğalgaz kesilerek resen yıkım gerçekleştirilmelidir.
Kentsel Dönüşüm Projelerinde Yoğunluk Artışı (Rantsal Dönüşüm) ve Altyapı Yetersizliği
Dönüşüm projelerinde inşaat maliyetini kurtarmak adına emsal artışı (yoğunluk) verilmesi ancak mevcut kanalizasyon, su ve yol altyapısının bu yükü kaldıramaması.
Altyapı kurumlarından (İSKİ, EDAŞ vb.) kentsel dönüşüm alanına yönelik altyapı yeterlilik ve kapasite raporları istenmelidir.
İmar planı revizyonları altyapı kapasite analizleriyle birlikte (bütüncül olarak) ele alınmalı, parsel bazlı emsal artışları yerine ada bazlı altyapı katılım paylı dönüşümler teşvik edilmelidir.
Kentsel Dönüşüm Alanlarında Sosyal Donatı Alanlarının (Okul, Hastane, Yeşil Alan) İptal Edilmesi
Parsel bazlı veya küçük ada bazlı dönüşümlerde, parsel sahiplerinin hak kaybetmemesi adına planlarda yer alan donatı alanlarının daraltılması veya kaldırılması.
Plan raporundaki donatı analizi tabloları, kişi başına düşen yeşil alan miktarları (m²/kişi) standartlarla kıyaslanmalıdır.
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği standartlarından taviz verilmemeli, donatı alanları ada bazlı birleştirmelerle (transfer edilerek) korunmalıdır.
Kent Bilgi Sistemi (KBS) ile Tapu ve Kadastro Veri Paylaşımında (MEGSİS) Entegrasyon Hataları
Yerel idarelerin KBS veritabanı şemaları ile TKGM MEGSİS sistemi arasındaki veri formatı (GML, Shapefile) uyuşmazlıkları.
Günlük veri aktarım logları, hata kodları ve parsel güncelleme senkronizasyon raporları teknik olarak tetkik edilmelidir.
Açık veri standartlarına (OGC, WFS, WMS) uygun API entegrasyonları kurulmalı, veri tabanı eşleme tabloları (mapping) güncellenmelidir.
İmar Planı Değişikliklerinin CBS Veritabanına İşlenmesinde Versiyon Karmaşası
Meclis onaylı imar planı değişikliklerinin vektörel veri tabanına (GIS) gecikmeli işlenmesi nedeniyle eski plan verilerinin ruhsat birimince kullanılması.
Plan işlem numarası (PİN) olan askıdaki ve onaylı planlar ile CBS katmanlarındaki son versiyon tarihleri karşılaştırılmalıdır.
Plan onay akışı dijitalleştirilmeli; meclis kararından geçen plan doğrudan CBS plan katmanına kilitli (read-only) veri olarak otomatik yansıtılmalıdır.
Adres ve Numaralama Sistemlerinde (UABK / UAVT) Mükerrer veya Eksik Kayıtlar
Yeni açılan imar yollarına ve binalara Ulusal Adres Veri Tabanı (UAVT) sisteminde yanlış kapı numarası verilmesi veya sokak isimlerinin mükerrer olması.
Saha numaralama paftaları ile UAVT portalındaki bina koordinatları CBS katmanında çakıştırılmalıdır.
Adres ve Numaralama Yönetmeliği gereğince saha ekipleriyle koordineli numaralama komisyonu kurulmalı, UAVT veritabanı harita tabanlı olarak temizlenmelidir.
Üç Boyutlu (3D) Kent Modelleri ve Siluet Analizlerinde Veri Kalitesi Yetersizliği
Lidar veyafotogrametri yöntemiyle üretilen 3D şehir modellerinin (LOD 1 - LOD 2) güncel yapılaşmaları yansıtmaması.
3D mesh modelleri ile yeni verilen yapı ruhsatları ve bitmiş inşaatların siluet fotoğrafları kıyaslanmalıdır.
İnşaat ruhsatı aşamasında BIM (Yapı Bilgi Modellemesi) formatında 3D veri zorunluluğu getirilmeli, kent modeli dron ve fotogrametri ile periyodik güncellenmelidir.
Akıllı Şehircilik Sensör Verilerinin İmar ve Ulaşım Planlamasına Entegre Edilememesi
Trafik yoğunluğu, hava kalitesi ve yaya hareketliliği verilerini toplayan IoT sensörlerinin şehir planlama departmanından bağımsız silolarda tutulması.
IoT veri havuzu dashboard'ları ile imar planı trafik/ulaşım etüt raporları karşılaştırılmalıdır.
Belediye bünyesinde merkezi bir 'Kentsel Veri Analitiği Platformu' kurulmalı, anlık sensör verileri imar revizyon kararlarına girdi olarak sağlanmalıdır.
Mimari Proje İncelemelerinde İlgili Mevzuat Çelişkileri ve Uzun Onay Süreçleri
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği, Yangın Yönetmeliği ve Deprem Yönetmeliği maddelerinin farklı yorumlanması nedeniyle projelerin defalarca iade edilmesi.
Ruhsat başvuru dosyalarının iade gerekçeleri, mevzuat maddeleri bazında istatistiksel olarak incelenmelidir.
Belediye bünyesinde 'Teknik Komisyon' kurulmalı; statik, mimari, mekanik ve elektrik disiplinleri projeleri eş zamanlı ve tek elden incelemelidir.
Kaçak Yapılaşma ve Ruhsatsız İmar İhlallerinde Denetim ve Yıkım Gecikmeleri
İmar zabıta ekiplerinin yetersizliği ve 3194 sayılı Kanun'un 32. ve 42. maddelerine göre düzenlenen yapı tatil tutanaklarının tebligat/yargı süreçlerinde uzaması.
Yapı tatil tutanakları, encümen para cezaları ve yıkım dosyalarının arşiv takipleri denetlenmelidir.
Uydu görüntüleri ve dron destekli erken uyarı sistemleri ile kaçak yapı denetimi dijitalleştirilmeli, encümen kararları ivedilikle icraya konulmalıdır.
Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) Aşamasında Projeye Aykırı İmalat (Tadilata Aykırılık)
Ruhsatlı mimari projeye uyulmaksızın bodrum katların kazılması, çıkmaların kapatılması veya cephe hatlarının değiştirilmesi.
Yapı denetim firmasının nihai raporu ile belediye fen elemanlarının yerinde (as-built) ölçüm kontrolleri karşılaştırılmalıdır.
Aykırılık giderilene kadar iskan verilmemeli, yasaya aykırı imalatlar için yasal süre verilerek yıkım/tadilat projesi zorunlu tutulmalıdır.
Asansör Ruhsatları ve Tescil Belgelerinde Muayene Kuruluşu Uyuşmazlıkları
Akredite asansör muayene kuruluşlarının hazırladığı raporlar ile belediye imar müdürlüğü teknik personelinin yerinde yaptığı denetim sonuçlarının farklı çıkması.
Asansör yeşil/mavi etiket raporları, montaj evrakları ve fren test sonuçları incelenmelidir.
Muayene kuruluşları ile belediye mühendisleri ortak denetim protokolü uygulamalı, yönetmelik şartlarına uymayan asansörlere kesinlikle ruhsat tescili verilmemelidir.
Zemin Etüt Raporları ve Hafriyat Ruhsatı Denetimlerinde İstinat Duvarı Çökme Riskleri
Derin kazı yapılan parsellerde geoteknik rapor gerekliliklerine uyulmaması ve istinat hesaplarının yetersiz kalması sonucu çevre parsellerde kayma oluşması.
Kazı ruhsatı dosyalarındaki iksa projeleri, ankraj hesapları ve zemin laboratuvar sonuçları inşaat mühendislerince denetlenmelidir.
Derin kazı ve hafriyat çalışmaları sıkı denetime tabi tutulmalı, iksa sistemi (kazık, brörlen vs.) tamamlanmadan temel kazısına izin verilmemelidir.
İmar Planı Değişikliklerinde Askı İlan Süreçlerinin Eksik veya Usulsüz Yapılması
Belediye ilan panosunda, internet sitesinde veya yerel gazetede imar planı askı ilan sürelerinin (30 gün) yasal prosedürlere tam uyulmadan duyurulması.
Askı başlangıç-bitiş tutanakları, gazete kupürleri ve web sitesi yayın logları hukuki açıdan denetlenmelidir.
Askı ilan süreçleri standart formata bağlanmalı, dijital imza ve zaman damgasıyla kayıt altına alınarak olası iptal davalarının (idari yargı) önüne geçilmelidir.
İmar Planlarına Karşı Açılan İptal Davalarında Yürütmeyi Durdurma Kararlarının Uygulama Karmaşası
Mahkeme tarafından yürütmesi durdurulan veya iptal edilen imar planı kararlarından sonra devam eden ruhsat ve inşaat işlemlerinin hukuki statüsünün belirsizleşmesi.
İdare mahkemesi kararları, bilirkişi raporları ve devam eden inşaatların ruhsat tarihleri hukuk müdürlüğünce incelenmelidir.
Mahkeme kararı tebliğ edildiği an itibarıyla inşaat faaliyetleri durdurulmalı, plan iptal gerekçelerine göre imar planı yeniden hukuki ve teknik süzgeceden geçirilerek yenilenmelidir.
Bölge İdare Mahkemeleri ve Danıştay Kararlarının İmar Planı Revizyonlarına Entegrasyon Gecikmeleri
Yargı kararlarıyla iptal edilen plan hükümlerinin belediye planlama arşivinde işlenmemesi ve eski hükümlere göre işlem yapılması.
Hukuk işleri müdürlüğü ile imar planlama birimi arasındaki mahkeme kararı bildirim akışı denetlenmelidir.
Yargı kararları veritabanına anlık entegre edilmeli, iptal edilen plan maddeleri imar otomasyon sisteminden otomatik olarak kaldırılmalıdır.
Koruma Amaçlı İmar Planlarında Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonu Yetki Çatışmaları
Belediye imar müdürlüğü ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Bölge Komisyonlarının aynı alan üzerindeki planlama yetki paylaşımlarında anlaşmazlık çıkması.
Planlama yetki devri sözleşmeleri, bakanlık genelgeleri ve mülga özel kanun hükümleri tahlil edilmelidir.
Yetki çatışmalarını önlemek adına protokoller imzalanmalı, plan teklifleri sunulmadan önce bakanlık ön mutabakatı (koordinasyon) sağlanmalıdır.
İmar Haklarının Kısıtlanması (İmar Hakkı Aktarımı) Konusunda Tazminat Davaları
Mülkiyeti şahıslara ait olan arazilerin imar planında uzun süre rekreasyon, askeri alan veya mezarlık gibi kamusal alanlarda bırakılıp kamulaştırılmaması.
Açılmış olan tazminat davaları, ecrimisil dosyaları ve gayrimenkul değerleme raporları incelenmelidir.
Mülkiyet haklarını korumak amacıyla imar planı revizyonlarında kamusal alanlar dengelenmeli, hak sahiplerine imar hakkı aktarımı veya bütçeden kamulaştırma opsiyonları sunulmalıdır.
Reklam & Pazarlama Fikir Havuzu
İşletmenizin marka değerini artıracak, fiziksel ve dijital reklam stratejileri.
Tasarım İlham Merkezi
Kurumsal Kimlik & Tasarım Örnekleri
Logo Tasarım Örnekleri
İmar Ve Şehircilik Planlama Hizmetleri Logosunda Dikkat Edilmesi Gerekenler
Logo tasarım rehber kriterleri analiz ediliyor...
Sektörel Hesaplama ve Araç Rehberleri
Bu sektör için özel olarak geliştirilmiş ücretsiz SEO ve hesaplama araçlarıBu Sektörde Başarıya Ulaşın
Markanıza ait profesyonel tasarım, web sitesi, mobil uygulama ve pazarlama süreçlerinde birlikte çalışalım.
Bizimle İletişime Geçin