Tapu Danışmanlığı Ve Mülk Ekspertizi

İpotek alacaklısı tüzel kişiliğin ticaret sicilinden terkin edilmiş olması ve fek yazısı (ipotek kaldırma) alacak yetkili merci bulunamaması.

Ticaret Sicil Gazetesi kayıtlarından şirketin tasfiye durumunu inceleyin, tapu müdürlüğündeki terkin dosyasını ve ipotek akit tablosunu inceleyin.

Paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satışı sırasında diğer hissedarlara noter aracılığıyla yasal sürede ön alım bildiriminin yapılmamış olması.

Tapu kayıtlarındaki pay oranlarını, iştirak veya müşterek mülkiyet statüsünü ve noter tebligatlarını kontrol edin.

İlgili kamu kurumunun (Karayolları, DSİ, Belediyeler vb.) parsel üzerinde kamu yararı kararı alarak kamulaştırma işlem başlatmış olması.

Tapu takyidat belgesinde (tapu kaydı) yer alan beyanlar hanesindeki şerhin tarih ve sayı bilgilerini ilgili kurumla teyit edin.

Binanın imar durumuna uygun olmasına rağmen kat mülkiyetine geçilmemiş, hâlâ arsa paylı (kat irtifakı dahi olmayan) tapu statüsünde kalması.

Mimari proje ile fiili durumun uyumunu ve iskan (yapı kullanma izin belgesi) durumunu belediye arşivinden sorgulayın.

Bölgede son dönemde az sayıda satış gerçekleşmesi veya gayrimenkulün kendine has (nadir) niteliklere sahip olması.

Tapu ve TAKBİS sisteminden son 1 yıl içinde bölgede yapılan devirleri, ada/parsel bazlı satış fiyatlarını inceleyin.

Daire içerisindeki bazı alanların (balkonun kapatılması, terasın odaya dahil edilmesi) ruhsatsız şekilde büyütülmesi.

Belediye tasdikli mimari projesini eldeki lazer metre ölçümleriyle kat kat mukayese edin.

Anıtlar Kurulu kısıtlamaları, tadilat ve onarım zorlukları ile mülkün serbest alınıp satılabilme kabiliyetinin (likidite) düşük olması.

Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu şerhlerini, taşınmazın Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlığı kaydını inceleyin.

Gayrimenkul değerleme uzmanının makine ihtisas alanına giren üretim hatları, vinçler ve entegre tesisatların değerini ayrıntılı hesaplayamaması.

Tesisteki sökülebilir ve sabit makine listesini (demirbaş envanteri) tesisin işletme ruhsatı ile karşılaştırın.

Belediye imar planı uygulamalarında parselin bir kısmının kamu hizmet alanına (yol, yeşil alan, park) denk gelmesi.

İmar durum belgesini (imar çapı) ilgili belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden güncel tarihli olarak sorgulayın.

Kadastro paftalarının eski tekniklerle (Aricılık, tahdit) çizilmiş olması veya çit/duvar kaymalarının yaşanması.

LİHKAB (Lisanslı Harita Kadastro Bürosu) veya Kadastro Müdürlüğünden aplikasyon krokisi isteyerek sınırları yerinde kontrol edin.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereği tarım arazilerinin belirlenen büyüklük altındaki parsellere ayrılamaması.

İl Tarım ve Orman Müdürlüğü görüşünü ve arazinin tarımsal nitelik (mutlak, marjinal vb.) derecesini inceleyin.

6306 sayılı Kanun gereği 2/3 (veya yeni düzenlemelerle salt çoğunluk) karar nisabına rağmen azınlıkta kalan hissedarların anlaşmaya yanaşmaması.

Kat malikleri kurul toplantı tutanaklarını ve noter tebligatlı imza oranlarını denetleyin.

SPK lisanslı değerleme raporunun düzenlenme tarihinden itibaren 3 aylık geçerlilik süresinin dolmuş olması veya sistem onay aşamasında evrakın eksik sunulması.

Web Tapu randevu ekranındaki eksik evrak uyarılarını ve SPK raporunun tarihini kontrol edin.

Tapu harcını az ödemek amacıyla satış bedelinin belediye emlak rayici üzerinden gösterilmesi ancak banka transfer açıklamalarında gerçek bedelin yer alması.

Banka transfer açıklamaları (havale/eft açıklaması) ile tapu beyan bedelini karşılaştırın.

Yurt dışından alınan vekaletnamelerde apostil şerhinin olmaması, tercüme hataları veya 'taşınmaz satışı' yerine genel vekaletname formunun kullanılması.

Vekaletnamenin aslı veya noter onaylı suretindeki özel yetki maddelerini (satış yapmaya, para almaya yetkilidir ibaresi) inceleyin.

Belediye adres sistemindeki (UAVT - Ulusal Adres Veri Tabanı) kapı numarası ile DASK poliçesindeki adresin birebir örtüşmemesi.

UAVT adres kodu ile DASK poliçesindeki adres bileşenlerini (mahalle, sokak, bina no, iç kapı no) karşılaştırın.

Banka ipotek tesis yazısını (faks/elektronik ortam) tapuya iletmeden veya kredi blokesini koymadan tapu müdürünün işlem imzasını atmaması.

Banka operasyon ekibi ile tapu memurunun randevu saatindeki koordinasyonunu ve ipotekleyici şube yazısını kontrol edin.

Miras bırakanın (muris) tapuda hala malik olarak görünmesi ve mirasçıların veraset ilamı (mirasçılık belgesi) işlemlerini tamamlamamış olması.

Tapu sicilinden murisin mülkiyet durumunu ve sulh hukuk mahkemesi / noter onaylı mirasçılık belgesini inceleyin.

Taşınmazın henüz kat mülkiyetine geçmediği, kooperatif ortaklık payı üzerinden devir yapıldığı için tapu siciline doğrudan yansımaması.

Kooperatif ana sözleşmesini, ortaklık pay defterini ve kooperatifin tapudaki arsa tapusu durumunu inceleyin.

İcra müdürlüğünün ihale kesinleşme kararında tapuya yazılan müzekkerede bazı hacizlerin silinmesinin unutulması veya kanuni rüçhan hakları.

İhale satış dosyası ile tapu müdürlüğündeki terkin listesini (İİK m. 134 gereği) karşılaştırın.

Satış bedelinin Türkiye'ye getirilme aşamasında bankaya 'Vatandaşlık Amaçlı Döviz Alım Belgesi' açıklaması yaztırılmaması veya paranın tapu işleminden sonra bozdurulması.

Banka onaylı DAB belgesinin tarihini (tapu işlem tarihinden önce olmalı) ve döviz miktarını kontrol edin.

Aynı gayrimenkulün 400.000 USD değerleme kuralı kapsamında daha önceki bir yabancı uyruklu alıcı tarafından vatandaşlık edinimi için kullanıldığının tapu kaydından kontrol edilmemesi.

Tapu Müdürlüğü arşivindeki geçmiş satış akit tablolarını ve taşınmazın vatandaşlıkta kullanılıp kullanılmadığı beyanını sorgulayın.

Taşınmazın askeri yasak bölgeler, stratejik tesisler veya özel güvenlik bölgelerine yakın konumda yer alması.

Tapu Müdürlüğünün ilgili komutanlık ve valilik özel kurumlardan (Harita Genel Müdürlüğü vb.) aldığı görüş yazılarını inceleyin.

Yabancı yatırımcının yerel vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almamış olması veya noter onaylı tercümenin geçerlilik süresinin dolması.

Pasaportun noter onaylı tercümesinin geçerlilik tarihini ve interaktif vergi dairesi kayıtlarını inceleyin.

Kira kontratında brüt/net kira bedeli ayrımının yapılmaması ve gayrimenkul sahibinin mülkiyet durumuna (şahıs/şirket) göre stopaj kesinti oranlarının karıştırılması.

Mülk sahibinin vergi mükellefiyet türünü (gerçek kişi mi, kurumlar vergisi mükellefi mi) ve kontrattaki stopaj sorumluluğunu inceleyin.

Noter tasdikli sözleşmede inşaat bitiş sürelerinin (gecikme cezası maddeleri) ve arsa sahiplerine ödenecek kira yardımlarının yetersiz düzenlenmesi.

Sözleşmedeki tapu devir şartlarını (kat irtifakı devir oranları) ve inşaat ilerleme yüzdelerini teknik olarak inceleyin.

Kültür ve Turizm Bakanlığından alınması gereken sertifikaların henüz tamamlanmamış olması veya standartların altında kalması.

Bakanlık turizm yatırımı ve işletme belgesi statüsünü, oda kapasitesi ve yasal ruhsatları kontrol edin.

Planlanan lojistik merkezin veya tesisin faaliyeti için ÇED olumlu kararı alınmadan yatırım planlanması.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden ÇED gerekli değildir veya ÇED olumlu kararını sorgulayın.

Cumhuriyet öncesi tapu senetlerinin (tapu-i hakani) günümüz paftalarına aktarılırken pafta tahrifatı veya mükerrer kayıt oluşması.

Tapu Müdürlüğü kuyudat (kök kayıt) arşivini, tapu sicil muhafaza defterlerini ve eski mülkiyet zincirini (zincirleme tapu) inceleyin.

Mahkeme tarafından verilen ihtiyati tedbir müzekkeresinin postada veya kalem giden evrakta gecikmesi sonucu arada iyi niyetli üçüncü kişiye satış yapılması.

UYAP sistemi ile Tapu Müdürlüğü beyanlar hanesini anlık olarak kontrol edin.

Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan izal-i şüyu davasının tapu kütüğüne 'davalıdır' şerhinin verilmesinin unutulması.

Mahkeme dosyasındaki ihtiyati tedbir talepli dilekçeyi ve tapu sicilindeki şerh durumunu denetleyin.

Eksperin eksik inceleme (imar durumunu şifahi öğrenme, tapu takyidatını incelemeden rapor yazma) nedeniyle mesleki sorumluluk riski yaratması.

Ekspertiz raporu kalite kontrol (QC) departmanında tüm yasal evrakların (tapu, imar çapı, ruhsat) teyit edilip edilmediğini kontrol edin.

Bina inşaatı tamamlandığı halde fenni mesul (mühendis/mimar) veya yapı denetim firmasının 'bina projesine uygundur' yazısını vermemesi.

Yapı denetim sistemindeki (YDS) vizyone ve iskan evrakı onay aşamalarını belediye üzerinden kontrol edin.

3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 22/A veya 2/B maddesi uygulamalarında sınır anlaşmazlıkları ve zilyetlik iddiaları.

Aski ilan asılsı tutanaklarını ve kadastro askı ilan süresi içindeki (30 günlük yasal süre) itiraz dilekçelerini inceleyin.