TÜRKİYE'NİN EN KAPSAMLI İŞ & İŞLETME VERİ MERKEZİ
Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı
Başlangıç Rehberi
Bu Sektör Nedir?
Kentsel dönüşüm danışmanlığı, ekonomik ömrünü tamamlamış veya deprem riski taşıyan yapı stokunun modern standartlara uygun şekilde yenilenmesi sürecini yöneten stratejik bir hizmet alanıdır. Bu sektör, teknik, hukuki ve finansal süreçlerin karmaşıklığını minimize ederek mülk sahipleri ile inşaat firmaları arasında güvene dayalı bir köprü kurar. Sürdürülebilir şehirleşme vizyonuyla, yaşam kalitesini artıran ve afet riskini azaltan projelerin hayata geçirilmesine odaklanır. Profesyonel danışmanlık, mülk sahiplerinin hak kaybına uğramadan en verimli dönüşüm modeline ulaşmalarını sağlar. Sektör, mevzuat takibi ve proje yönetimi yetkinlikleriyle kentsel dönüşüm ekosisteminin en kritik paydaşı konumundadır.
Kimler İçin Uygun?
Kentsel dönüşüm danışmanlığının ana hedef kitlesi, riskli yapı statüsündeki binalarda yaşayan kat malikleri ve apartman/site yönetimleridir. Bunun yanı sıra, kentsel dönüşüm projelerine yatırım yapmak isteyen gayrimenkul yatırımcıları ve portföyünü geliştirmek isteyen inşaat şirketleri de önemli bir müşteri segmentini oluşturur. Belediye meclisleri, yerel yönetimler ve kentsel dönüşüm projelerinde çözüm ortağı arayan yapı denetim firmaları da hedef kitle içerisinde yer alır. Özellikle deprem kuşağındaki bölgelerde yaşayan, mülk değerini artırmak isteyen bireysel mülk sahipleri en yoğun talep grubunu temsil eder. Ayrıca, miras yoluyla intikal eden ve hukuki süreçleri karmaşık olan gayrimenkullerin sahipleri de danışmanlık hizmetlerine ihtiyaç duymaktadır.
İş Modeli Nasıl Çalışır?
İş modeli, temel olarak proje yönetim danışmanlığı, teknik fizibilite raporları ve hukuki süreç takibi üzerinden gelir elde etmeye dayanır. Gelir kalemleri arasında, proje bazlı danışmanlık ücretleri, sözleşme yönetimi komisyonları ve teknik analiz raporlama bedelleri yer alır. Değer önerisi, mülk sahiplerine en yüksek inşaat kalitesini, en uygun maliyetle ve hukuki güvence altında sunmaktır. Şirketler, müteahhit seçimi, teknik şartname hazırlığı ve uzlaşma yönetimi gibi süreçlerde tarafsız bir hakem rolü üstlenerek güven tesis eder. Ayrıca, devlet teşvikleri ve kredi imkanları konusunda rehberlik ederek projenin finansal sürdürülebilirliğini sağlar. Süreç yönetimi, şeffaflık ve risk yönetimi, bu modelin temel başarı kriterleridir.
Fiziksel Alan İhtiyaçları
Kentsel dönüşüm danışmanlık ofisleri, ulaşılabilirliği yüksek, merkezi iş alanlarında veya yoğun konut bölgelerine yakın lokasyonlarda konumlanmalıdır. Ofis alanı, en az 80-100 metrekarelik bir alana sahip olmalı ve içerisinde çok sayıda kat malikinin aynı anda ağırlanabileceği geniş bir toplantı salonu barındırmalıdır. Müşteri görüşmelerinin gizliliği için ses yalıtımlı özel görüşme odaları zorunludur. Kurumsal bir imaj sergilemek adına modern bir dekorasyon ve profesyonel bir karşılama alanı gereklidir. Lokasyon seçimi, belediye ve tapu dairelerine yakınlık avantajı sağlayacak şekilde yapılmalıdır. Ayrıca, teknik çizimlerin ve büyük ölçekli projelerin incelenebileceği dijital sunum altyapısı ofis tasarımının ayrılmaz bir parçasıdır.
Personel İhtiyaçları
Minimum personel kadrosu; bir adet deneyimli şehir plancısı veya mimar, bir adet gayrimenkul hukuku uzmanı avukat ve bir adet proje yönetim uzmanından oluşmalıdır. Teknik süreçlerin takibi için inşaat mühendisi veya teknik personel istihdamı kritik öneme sahiptir. Müşteri ilişkileri ve saha operasyonlarını yönetecek bir operasyon sorumlusu, süreçlerin aksamaması için gereklidir. Ayrıca, maliyet analizi ve bütçe planlaması yapabilecek bir finansal danışman kadroda bulunmalıdır. İhtiyaç duyulduğunda dışarıdan destek alınabilecek değerleme uzmanları ve harita mühendisleri ile iş birliği ağı kurulmalıdır. Personelin mevzuat bilgisi, iletişim becerisi ve kriz yönetimi yetkinliği, hizmet kalitesini doğrudan belirleyen temel unsurlardır.
Başlangıç İpuçları
Mevzuat Hakimiyeti
6306 sayılı kanun ve uygulama yönetmeliğindeki güncellemeleri günlük takip ederek hukuki altyapınızı sağlamlaştırın.
Paydaş Yönetimi
Kat malikleri arasındaki fikir ayrılıklarını gidermek için arabuluculuk becerilerinizi geliştirin ve tarafsız bir duruş sergileyin.
Teknik İş Ortaklıkları
Güvenilir mimarlık ofisleri, zemin etüt firmaları ve inşaat şirketleri ile stratejik çözüm ortaklıkları kurun.
Finansal Okuryazarlık
Bankaların kentsel dönüşüm kredileri ve devlet destekli faiz teşvikleri konusunda uzmanlaşarak maliklere ödeme planı sunun.
Şeffaf İletişim
Sürecin her aşamasını maliklere raporlayan dijital bir takip sistemi kurarak güven inşa edin.
Belediye İlişkileri
İlgili belediyelerin imar müdürlükleri ile proaktif iletişim kurarak ruhsat süreçlerini hızlandıracak ağlar oluşturun.
Sözleşme Yönetimi
İnşaat sözleşmelerinde maliklerin haklarını koruyan, teknik şartnameleri detaylı ve bağlayıcı maddelerle hazırlayın.
Dijital Pazarlama
Bölgesel bazlı hedefleme yaparak, dönüşüm bekleyen eski yapıların bulunduğu mahallelerde dijital reklam kampanyaları yürütün.
Risk Analizi
Proje öncesi maliyet ve süre analizlerini gerçekçi yaparak, olası gecikmeler için B planları oluşturun.
Eğitim ve Sertifikasyon
Gayrimenkul değerleme uzmanlığı veya benzeri sertifikalar alarak profesyonel yetkinliğinizi belgeleyin.
Sosyal Mühendislik
Apartman toplantılarında ikna edici sunumlar yapmak için görsel materyaller ve 3D modellemeler kullanın.
Veri Analitiği
Bölgedeki yapı stokunu analiz ederek, dönüşüm potansiyeli en yüksek olan 'riskli yapı' yoğunluklu bölgeleri önceliklendirin.
Etik Standartlar
Sektördeki güven kaybını önlemek adına her zaman şeffaf bir ücretlendirme politikası izleyin.
Süreç Yönetimi
Projenin yıkımından anahtar teslimine kadar olan tüm bürokratik adımları bir takvim üzerinde maliklerle paylaşın.
Mesleki Bilgi ve Referans Merkezi
Sektörel mesleki standartlar, parametreler ve referans rehberleri.
Uzlaşma ve Hukuk
2/3 Çoğunluk Kararı ve Noter Süreç Yönetimi
6306 sayılı Kanun kapsamında 2/3 çoğunluk kararının hukuki geçerliliği için tüm maliklerin noter huzurunda veya usulüne uygun vekaletnamelerle temsil edilmesi esastır. Süreçte, karara katılmayan veya ulaşılamayan maliklerin paylarının, riskli yapı tespitinden sonra ilgili müdürlük aracılığıyla açık artırma usulü ile satışı için gerekli olan 'ihtarname' ve 'tebligat' süreçleri eksiksiz tamamlanmalıdır. Özellikle yurtdışında yaşayan malikler için apostil şerhli vekaletnamelerin güncelliği, noter onaylı karar defterine işlenmeden önce hukuk müşavirliği tarafından mutlaka kontrol edilmelidir.
Arsa ve Proje Boyutlandırma
Mevcut proje ölçülerini farklı ölçek ve senaryolara göre oranlayarak hesaplar.
Hesaplanan Sonuçlar
Yerleşim Kapasite Analizi
Parsel alanında kullanılabilir yapı ve ortak alan kapasitesini hesaplamaya yardımcı olur.
Hesaplanan Sonuçlar
Kentsel Dönüşüm Karar Destek Aracı
Risk, maliyet, imar ve uzlaşma kriterlerine göre dönüşüm senaryoları önerir.
Hesaplanan Sonuçlar
Danışman Hizmet Kapasitesi
Danışman ekibinin günlük görüşme ve dosya yönetim kapasitesini hesaplar.
| Kaynak Anahtarı | Kaynak Adı | Miktar/Adet | Kapasite Modu | İşlem Süresi (Dk) | Birim Kapasite (Adet/Sa) | Throughput Kısıtı mı? |
|---|
Hesaplanan Sonuçlar
Bilgilendirme Afişi DPI Hesaplayıcısı
Toplantı afişleri ve bilgilendirme panoları için uygun baskı çözünürlüğünü hesaplar.
Hesaplanan Sonuçlar
Hak Sahibi Toplantı Kapasitesi
Toplantı salonunun oturma kapasitesini kullanılabilir alana göre hesaplar.
Hesaplanan Sonuçlar
Bina Tahliye Akış Planlayıcısı
Geçici tahliye süreçlerinde çıkış kapasitesi ve tahliye süresini hesaplamaya yardımcı olur.
Hesaplanan Sonuçlar
Standart Operasyonel İş Akışları
Sektör standartlarına uygun iş akış ve süreç adımları.
Bina Mevcut Durum Analizi
İlgili parselin tapu kayıtları, imar durumu ve mevcut yapı ruhsatı belgelerinin toplanarak yasal risk analizinin yapılması.
Deprem Risk Raporu Hazırlığı
Lisanslı kuruluşlar aracılığıyla binadan karot ve donatı örnekleri alınarak performans analizinin yapılması ve riskli yapı raporunun düzenlenmesi.
Kat Malikleri Uzlaşma Yönetimi
Maliklerin hak sahipliği oranlarının belirlenmesi, noter onaylı muvafakatname süreçlerinin yürütülmesi ve uzlaşma toplantılarının organize edilmesi.
Proje Maliyet ve Finansman Modeli
İnşaat maliyetlerinin hesaplanması, şerefiye değerlemelerinin yapılması ve maliklere sunulacak ödeme planlarının oluşturulması.
Yüklenici Seçimi ve Sözleşme
Teknik şartnamelerin hazırlanması, müteahhit firma tekliflerinin alınması ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki denetimle imzalanması.
İmar Durumu ve Ruhsatlandırma
İlgili belediyeden güncel imar durumu belgesi alınarak, mevcut binanın hak kaybı yaşamaması için yeni proje emsal ve kat yükseklik hesaplamalarının yapılması.
Tapu ve Hisseli Gayrimenkul Tasfiyesi
Kat malikleri arasındaki tapu sorunlarının çözümü, şerhlerin kaldırılması ve 6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı şerhinin tapuya işlenmesi süreçlerinin takibi.
Bilgilendirme Toplantıları ve İkna Yönetimi
Kat maliklerine kentsel dönüşümün avantajları, devlet destekleri ve kira yardımı süreçleri hakkında şeffaf sunumlar yapılarak uzlaşma oranının %100'e çıkarılması.
Tahliye ve Yıkım Ruhsatı İşlemleri
Binanın boşaltılması için yasal tebligatların yapılması, elektrik-su-doğalgaz aboneliklerinin kapatılması ve belediyeden yıkım ruhsatı alınarak güvenli yıkım sürecinin başlatılması.
Operasyonel Kontrol Listeleri
Günlük rutinleri tarayıcınızda saklanacak şekilde takip edin.
Apartman Yönetimi Bilgilendirme Rutini
%0Potansiyel Müşteri (Lead) Takip Çizelgesi
%0Teknik Saha ve Ekspertiz Kontrol Listesi
%0Dijital İçerik ve SEO Performans Takibi
%0Hukuki Süreç ve Sözleşme Yönetimi
%0Belediye ve İmar Mevzuatı Güncelleme Takibi
%0Kat Malikleri Bilgilendirme Toplantısı Hazırlığı
%0Dijital Reklam ve Dönüşüm Oranı Analizi
%0Müteahhit ve Yüklenici Firma Performans Denetimi
%0E-Bülten ve Müşteri İlişkileri Yönetimi (CRM)
%0Sorun / Çözüm Kütüphanesi
Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı sektöründe karşılaşılabilecek teknik ve operasyonel sorunlar için çözüm ve teşhis rehberi.
6306 sayılı Kanun kapsamında 2/3 çoğunluk kararının alınmasında hissedarlar arası uzlaşmazlık
Hissedarların arsa payı dağılımı, şerefiye farkları veya daire metrekare paylaşımlarında adaletsizlik algısı yaşaması, azınlık pay sahiplerinin kararı bloke etmesi.
Mevcut tapu kayıtları, arsa payı listeleri ve bağımsız bölüm maliklerinin beklenti anketleri incelenmeli, uzlaşma komisyonu tutanakları denetlenmelidir.
Şerefiye değerleme raporu lisanslı gayrimenkul değerleme şirketine yeniden yaptırılmalı, kat irtifakı paylaşım simülasyonu şeffaf bir toplantıyla maliklere sunulmalıdır.
Riskli yapı tespiti yapılan binada gayrimenkulün tapu maliki vekillerinin (vekaletname sahipleri) karara imza atamaması
Vekaletnamelerde 'kentsel dönüşüm kararı alabilir, sözleşme imzalayabilir' özel yetki ibaresinin bulunmaması.
Mevcut vekaletnamelerin kapsam ve yetki maddeleri hukuk müşavirliği tarafından incelenmelidir.
Maliklere özel kentsel dönüşüm yetki metnini içeren vekaletname taslağı verilmeli, noter aracılığıyla vekaletnamelerin yenilenmesi sağlanmalıdır.
Bina ortak karar protokolü olmadan yapılan riskli yapı tespitine bazı maliklerin itiraz etmesi ve süreci mahkemeye taşıması
Tespir raporunun tebliğinden sonraki 15 günlük yasal itiraz süresi içinde tüm maliklerin bilgilendirilmemesi veya usul eksiklikleri.
İlgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tebligat tarihleri ve karot test raporları denetlenmelidir.
İtiraz süresi içinde uzlaşma toplantısı düzenlenerek raporun teknik detayları maliklere anlatılmalı, hukuki süreçler için idareye karşı savunma dosyası hazırlanmalıdır.
Karot alımı sırasında binanın taşıyıcı elemanlarında (kolon/kiriş) aşırı kesit zafiyeti ve demir donatı hasarı oluşması
Lisanslı kuruluş ekibinin demir tarama (rebar scan) cihazı kullanmadan karot alması ve donatıyı kesmesi.
Karot alınan kolon/kiriş bölgelerinde demir kesiklikleri vizyona ve ultrasonik donatı taramasıyla kontrol edilmelidir.
Karot alımı öncesi mutlaka paspayı ve donatı yerleşimi pachometer ile taranmalı, alınan karot delikleri yüksek mukavemetli non-shrink tamir harcı ile doldurulmalıdır.
Mevcut imar planı haklarının (emsal/TAKS/KAKS) yeni projede kazanılmış hak kaybına uğraması
Bölgede yapılan son imar planı değişiklikleri, yola terkler veya donatı alanına denk gelme durumları.
İlgili belediyenin imar müdürlüğünden güncel imar çapı ve plan notları talep edilerek emsal hesabı yapılmalıdır.
Mevcut yapı ruhsatı ve tapu alanları ile imar planı notları (örneğin 0.50 emsal artışı hakları) detaylı incelenmeli, hak kayıpları için plan tadilatı alternatifleri çalışılmalıdır.
Bina oturum alanının (taban alanı) yeni imar çekme mesafelerine (gabari) uymaması
Eski binanın bitişik nizam veya eski imar yönetmeliğine göre yapılmış olması, yeni yönetmelikte ise ayrık nizam veya çekme mesafelerinin artması.
Vaziyet planı ve aplikasyon krokisi yeni imar yönetmeliği ile karşılaştırılmalı, net inşaat alanı (kullanım alanı) hesabı yapılmalıdır.
Mimari avan proje aşamasında maksimum taban alanı ve kat adedi simüle edilmeli, maliklerin daire küçülmesi yaşamaması için mimari optimizasyon sağlanmalıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde (KKİS) müteahhidin taahhüt ettiği sürede inşaatı bitirmemesi (gecikme cezası eksikliği)
Sözleşmede fesih şartlarının ve cayma bedellerinin ağır olmaması, gecikme tazminatının (cezai şart) rayiç kira bedellerinin altında kalması.
Hazırlanan sözleşme taslağındaki taahhüt süreleri, işe başlama tarihleri ve cezai şart maddeleri hukukçu denetiminden geçirilmelidir.
Sözleşmeye inşaat süresi (örn. ruhsat tarihinden itibaren 24 ay), aylık rayiç kira bedeli oranında gecikme cezası ve performans teminatı hükümleri ekletilmelidir.
Müteahhit firmanın mali yapısının zayıflaması nedeniyle inşaatın kaba inşaat aşamasında durması
Müteahhidin öz sermayesinin yetersiz olması, ön satışlardan elde ettiği gelirleri başka projelere aktarması (ponzi yapısı).
Müteahhit firmanın bilançoları, ticaret sicil gazetesi, referans projeleri ve ortaklık yapısı mali denetimden geçirilmelidir.
Sözleşmeye teminat mektubu alma zorunluluğu, hakediş bazlı ilerleme şartı ve müteahhidin iflası/konkordatosu durumunda sözleşmenin feshini sağlayacak koruyucu maddeler konulmalıdır.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kira yardımı ödemelerinde evrak eksikliği nedeniyle gecikme yaşanması
Maliklerin tahliye tarihini bildiren dilekçeleri, yeni kiralık konut kontratları veya tapu terkin işlemlerinin zamanında yapılmaması.
Bakanlık il müdürlüğü evrak takip sistemi üzerinden dosya statüsü ve eksik evrak listesi sorgulanmalıdır.
Kira yardımı başvuru dosyası (tapu, riskli yapı raporu, nüfus cüzdanı, yeni kira kontratı, IBAN) tek elden eksiksiz toplanarak dijital ortamda takip edilmelidir.
Kentsel dönüşüm faiz destekli kredilerde (Yarısı Bizden kampanyası vb.) banka onay süreçlerinin tıkanması
Banka ekspertiz raporu ile maliklerin gelir beyanları arasındaki uyumsuzluk, bina maliyet tablosunun netleşmemesi.
Anlaşmalı bankaların kentsel dönüşüm kredi komitelerine sunulan maliyet fizibilite raporları incelenmelidir.
Müteahhit maliyet cetveli (yaklaşık maliyet hesabı) banka standartlarına uygun olarak güncellenmeli ve kredi onay süreci danışmanlık firması koordinasyonunda yönetilmelidir.
Temel kazısı sırasında komşu parsellerdeki binalarda oturma, çatlama ve zemin kayması meydana gelmesi
İksa (istinat) projelerinin eksik uygulanması, zemin etüdü verilerine aykırı derin kazı yapılması.
Komşu binalara yerleştirilen kılavuz noktalardaki (deformasyon gözlem çivileri) oturma miktarları günlük olarak teodolit ile ölçülmelidir.
Zemin mekaniği raporuna uygun olarak fore kazık veya jet-grout iksa sistemleri tamamlanmadan kazı derinliği artırılmamalı, komşu bina sigortaları yaptırılmalıdır.
Yapı denetim firmasının sahada beton dökümü sırasında yeterli numune almaması veya denetimden kaçınması
Yapı denetim elemanlarının sahada sürekli bulundurulmaması, laboratuvar test ücretleri konusunda müteahhit ile yaşanan uyuşmazlıklar.
Beton döküm tutanakları (şantiye defteri), laboratuvar sevk irsaliyeleri ve çökme (slump) testi sonuçları günlük kontrol edilmelidir.
Danışmanlık firması teknik ekibi tarafından her beton dökümünde şantiyede bizzat bulunularak eşzamanlı kontrol numunesi (küp numune) alınması sağlanmalıdır.
Mimari projenin ilgili belediye imar yönetmeliğine ve otopark yönetmeliğine uygun olmaması nedeniyle ruhsat onayının gecikmesi
Mimari proje müellifinin yerel yönetmelik değişikliklerini (örneğin otopark yönetmeliği değişiklikleri) projeye yansıtmaması.
Belediye plan ve proje departmanından alınan revizyon raporları ve eksik listeleri (askı tutanakları) incelenmelidir.
Proje müellifi ile belediye imar şefliği arasında koordinasyon sağlanarak, eksiklikler hızla giderilmeli ve ruhsat dosyası ön incelemeden geçirilmelidir.
Yıkım ruhsatı alınırken elektrik, su, doğalgaz (abonelikler) kesintilerinin ve ilişkesizlik belgesinin gecikmesi
İlgili altyapı kurumlarında (BEDAŞ, İSKİ, İGDAŞ) kurum içi bürokratik işlemlerin ve sayaç söküm randevularının uzun sürmesi.
Kurumlara yapılan resmi başvuru evrakları ve sayaç söküm talep evrakları takip edilmelidir.
Yıkım sürecinden en az 4 hafta önce altyapı iptal/kesinti başvuruları yapılmalı, kurumlar nezdinde evrak takibi hızlandırılmalıdır.
Kentsel dönüşüm kapsamında belediyelerce alınan harç ve ücretlerde muafiyetlerin yanlış uygulanması
Belediye gelirler müdürlüğünün 6306 sayılı kanun muafiyetleri (harç, otopark, kanal iştirak vb.) konusunda farklı uygulama yapması.
Belediye tahakkuk fişleri 6306 sayılı kanun uygulama yönetmeliğindeki muafiyet maddeleriyle tek tek karşılaştırılmalıdır.
Mevzuat hükümleri ve Çevre Şehircilik Bakanlığı görüş yazıları belediyeye resmi dilekçeyle sunularak fazla tahakkuk ettirilen harçların iptali sağlanmalıdır.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti geçiş işlemlerinde tapu harçları ve döner sermaye bedellerinde bütçe sapması
Eski arsa payları ile yeni bağımsız bölümlerin tapu harcı ve döner sermaye matrah hesaplamalarında eksik veya hatalı bütçeleme yapılması.
Tapu müdürlüğü döner sermaye tarifeleri, harç matrahları ve maliklerin bağımsız bölüm arsa payı oranları kontrol edilmelidir.
Muafiyet kapsamındaki tapu işlemlerinde KDV ve harç istisnaları önceden tapu müdürlüğüne teyit ettirilerek maliyet tablosu revize edilmelidir.
Malik bilgilendirme toplantılarında (konsensüs toplantıları) bilgi kirliliği ve manipülasyon nedeniyle kaosa sebebiyet verilmesi
Malikler arasında dışarıdan gelen spekülatif bilgiler veya gayrimenkul simsarlarının yanlış yönlendirmeleri.
Toplantı tutanakları, katılımcı imzaları ve yöneltilen soruların niteliği analiz edilmelidir.
Toplantılar profesyonel bir moderatör eşliğinde yönetilmeli, tüm resmi belgeler ve maliyet tabloları slaytlar eşliğinde şeffafça paylaşılmalıdır.
Yabancı uyruklu veya yurtdışında yaşayan kat maliklerine ulaşılamaması nedeniyle 2/3 çoğunluk kararının imzalatılamaması
Hissedarların güncel adres ve iletişim bilgilerinin tapuda kayıtlı olmaması, yurtdışındaki maliklerin konsolosluk onaylı vekalet çıkarmakta gecikmesi.
MERNİS adres kayıtları, tapu kütüğündeki beyanlar ve telefon/e-posta bilgileri taranmalıdır.
Ulaşılamayan malikler için ihtarname süreçleri işletilmeli, yurtdışındaki maliklere konsolosluklar veya apostilli vekaletname prosedürleri adım adım tarif edilmelidir.
Yeni binada daire seçim kurasında (şerefiye kuralı) malikler arasında husumet çıkması
Eski dairelerin cephe, kat ve manzaralarının yeni projede aynı oranda karşılık bulamaması ve şerefiye bedellerinin düşük/yüksek bulunması.
Bağımsız gayrimenkul değerleme uzmanlarının hazırladığı şerefiye raporu kriterleri incelenmelidir.
Şerefiye kura yöntemi önceden imzalanan sözleşmeyle kurallara bağlanmalı, değerleme raporu kriterleri (cephe, kat, manke, gürültü faktörü) maliklere detaylı anlatılmalıdır.
Ticari dükkan sahiplerinin konut sahipleriyle aynı oranda şerefiye ve arsa payı kaybı yaşaması nedeniyle uzlaşmayı reddetmesi
Zemin kat ticari alanların ciro ve tabela değerinin yeni projede korunmaması, dükkan metrekaresinin küçülmesi.
Zemin kat dükkanların mevcut ticari gelirleri ve rayiç kira bedelleri tespit raporu ile incelenmelidir.
Ticari mülk sahiplerine özel 'Ticari Şerefiye Katsayısı' uygulanmalı, yeni projede zemin dükkan cepheleri optimize edilerek hak kaybı önlenmelidir.
Riskli yapı için verilen yasal tahliye süresi içinde (60+30 gün) bazı maliklerin binayı boşaltmaması
Maliklerin yeni kiralık konut bulamaması, taşınma masraflarını karşılayamaması veya tahliye kararını kabullenmemesi.
İlgili belediyeye ve kaymakamlığa yapılan tahliye bildirim yazıları ve süre tebligatları takip edilmelidir.
Yasal süre sonunda elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin kurumlarca resmi olarak iptali sağlanmalı, kolluk kuvvetleri desteğiyle tahliye süreci (idari yoldan yıkım) başlatılmalıdır.
Yıkım sırasında asbest içeren malzemenin (boru kaplamaları, çatı kaplamaları) usulsüz sökülmesi ve çevreye yayılması
Yıkım müteahhidinin asbest söküm lisansına sahip olmaması ve lisanssız söküm yaparak maliyetten kaçınması.
Yıkım öncesi binada asbest raporu (asbestos survey) olup olmadığı ve lisanslı asbest söküm uzmanı çalışıp çalışmadığı denetlenmelidir.
Yıkım öncesi akredite laboratuvara asbest analizi yaptırılmalı, varlığı halinde lisanslı asbest söküm uzmanı eşliğinde bertarafı sağlanarak belediyeye sunulmalıdır.
Azınlıkta kalan maliklerin arsa payı satışına karşı açtığı 'tedbir' ve 'iptal' davaları nedeniyle inşaatın durma noktasına gelmesi
Sulh hukuk veya idare mahkemelerinde açılan davaların yürütmeyi durdurma kararı riski taşıması.
Mahkeme dosyalarındaki ara kararlar, bilirkişi raporları ve dava tebligatları hukuk ekibi tarafından takip edilmelidir.
Bakanlık ve belediye nezdinde yapılan işlemlerin usule uygunluğu belgelenerek mahkemeye savunma sunulmalı, teminat yatırılarak yürütmenin durdurulması talepleri bertaraf edilmelidir.
Müteahhit ile kat malikleri arasında sözleşme feshinden kaynaklı adli sicil ve icra takiplerinin başlaması
Müteahhidin taahhütlerini yerine getirmemesi üzerine maliklerin fesih ihbarnamesi göndermesi ve karşılıklı tazminat davaları açılması.
İhtarname içerikleri, noter bildirimleri ve icra dairelerindeki dosyalar incelenmelidir.
Sözleşme fesih prosedürleri (haklı fesih şartları) eksiksiz işletilmeli, teminat mektuplarının irat kaydedilmesi için hukuki süreç başlatılmalı ve yeni müteahhit için ihale süreci hazırlanmalıdır.
Yeni binanın bitmesine rağmen iskan (yapı kullanma izni) alınmasında enerji kimlik belgesi ve sığınak onaylarında takılınması
İlgili kurumların (itfaiye, sığınak, TEDAŞ) geçici kabul denetimlerinde eksik imalatlar bulması.
Belediye iskan komisyonu denetim tutanakları ve eksik listesi kontrol edilmelidir.
Geçici kabul eksiklikleri (yangın kapıları, sığınak havalandırması vb.) müteahhide hızla tamamlattırılmalı, iskan harçları yatırılarak yapı kullanma izin belgesi alınmalıdır.
Cins tashihi (yapı cinsinin arsadan binaya dönüşmesi) sırasında tapu müdürlüğünde kat mülkiyeti listesi uyuşmazlığı
Mimari proje bağımsız bölüm listesi ile tapu sicil müdürlüğündeki paylı mülkiyet listesi arasında metrekare farkı olması.
Mimari proje, bağımsız bölüm listesi ve tapu kaydı (kadastro onaylı) çapraz okumaya tabi tutulmalıdır.
Proje müellifi mimar tarafından hazırlanan tashihi proje ve kadastro müdürlüğü onayı ile tapu sicil müdürlüğünde cins tashihi gerçekleştirilmelidir.
İnşaat maliyet artışları (TÜFE/ÜFE ve enflasyon) nedeniyle müteahhidin ek maliyet istemesi ve projeden vazgeçmesi
Anahtar teslim veya kat karşılığı sözleşmelerde enflasyon farkı formüllerinin bulunmaması ve maliyetlerin öngörülemez şekilde artması.
Sözleşmedeki fiyat farkı ve enflasyon maddeleri, inşaat maliyet endeksleri ile karşılaştırılmalıdır.
Müteahhit ve malikler arasında uzlaşma masası kurularak maliyet analizi yapılmalı, gerektiğinde imar artışı veya şerefiye revizyonu ile ek finansman modelleri kurgulanmalıdır.
Proje ortak giderler havuzunun (malikler birliği bütçesi) kurulamaması ve danışmanlık/noter masraflarının ödenmemesi
Malikler arasında masraf paylaşım oranlarında (arsa payına göre mi, eşit mi) mutabakata varılamaması.
Ortak gider bütçesi taslağı ve maliklerin arsa payı oranları listesi denetlenmelidir.
Yönetim planına dayalı 'Kentsel Dönüşüm Ortak Gider Yönetmeliği' oluşturularak noter onaylı ortak hesap açılmalı, masraflar arsa payı oranında tahsil edilmelidir.
Toplu dönüşüm projelerinde (rezerv alan veya riskli alan ilan edilen bölgelerde) uzlaşma ofislerinin kurulmasında yerel halkın tepkisi
Bakanlık veya belediye projelerinde yerinden dönüşüm garantisinin şeffaf bir şekilde anlatılamaması.
Bölge halkının anket sonuçları ve halkla ilişkiler toplantı tutanakları incelenmelidir.
Bölgede şeffaf iletişim ofisleri açılmalı, hak sahipliği tespitleri ve örnek 3D proje görselleştirmeleri ile yerinde dönüşüm garantisi verilmelidir.
Hazine veya belediye mülkiyetindeki arsalarda (gecekondu/hisseli tapu) yaşayan hak sahiplerinin tapu tahsis belgesi sorunları
Hak sahiplerinin tapu yerine sadece tahsis belgesine sahip olması ve kentsel dönüşümde muhatap alınma belirsizliği.
Milli Emlak ve belediye emlak arşivindeki tahsis belgeleri, ıslah imar planı kayıtları incelenmelidir.
Tahsis sahiplerinin hak sahipliği sözleşmeleri ile kentsel dönüşüm projelerine entegrasyonu sağlanmalı, belediye ile ortak tapulaştırma protokolü hazırlanmalıdır.
Kat maliklerinin müteahhit seçimi için yaptığı ihale sürecinde tekliflerin elma ile armudu kıyaslar gibi (farklı şartnamelerde) gelmesi
Maliklerin standart bir teknik şartname (Teknik Şartname ve Mahal Listesi) hazırlamadan müteahhitlerden fiyat istemesi.
Müteahhitlerden gelen teklif zarfları, metrekare teklifleri ve malzeme kaliteleri (mahal listeleri) karşılaştırılmalıdır.
Danışmanlık firması nezaretinde uluslararası standartlarda 'Tip Teknik Şartname ve Mahal Listesi' hazırlanmalı, müteahhitler kapalı zarf usulü eşit şartlarda ihaleye davet edilmelidir.
Seçilen müteahhidin projeye başlamadan önce avans (nakit teminat veya kira desteği avansı) talep etmesi ve risk oluşması
Müteahhidin proje finansmanını sağlamakta zorlanması ve ilk masrafları maliklerden tahsil etmek istemesi.
Müteahhidin talep ettiği avans miktarı ile sunacağı banka teminat mektubu tutarları karşılaştırılmalıdır.
İnşaat sektöründe avans uygulaması kural olarak reddedilmeli, verilecekse mutlaka karşılığında banka teminat mektubu veya ipotek alınmalıdır.
Kentsel dönüşüm binasında kullanılan beton ve çelik kalitesinin proje değerlerinin altında çıkması
Hazır beton firmasının veya demir tedarikçisinin piyasa şartlarında standart dışı malzeme göndermesi.
Şantiyeye gelen demir irsaliyeleri, TSE belgeleri ve beton irsaliye/fişleri laboratuvar sonuçlarıyla karşılaştırılmalıdır.
Bağımsız laboratuvar gözetiminde şantiyeden alınan çelik ve beton numuneleri akredite test merkezlerinde tahlil ettirilmeli, uygunsuz malzeme şantiyeden reddedilmelidir.
Zemin iyileştirme (jet-grout veya kolon çakma) projelerinde zemin taşıma gücü testlerinin (plaka yükleme testi) raporda yetersiz kalması
Zemin etüdü sondaj verilerinin yetersiz olması veya zemin enjeksiyon basınçlarının yanlış seçilmesi.
Statik projeye esas zemin iyicilik raporları ile yerinde yapılan yükleme deneyi (load test) sonuçları kıyaslanmalıdır.
Zemin laboratuvarı eşliğinde ek enjeksiyonlar planlanmalı, statik mühendis ve jeoteknik uzman imzalı revize zemin emniyet raporu onaylatılmalıdır.
Reklam & Pazarlama Fikir Havuzu
İşletmenizin marka değerini artıracak, fiziksel ve dijital reklam stratejileri.
Tasarım İlham Merkezi
Kurumsal Kimlik & Tasarım Örnekleri
Logo Tasarım Örnekleri
Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı Logosunda Dikkat Edilmesi Gerekenler
Logo tasarım rehber kriterleri analiz ediliyor...
Bu Sektörde Başarıya Ulaşın
Markanıza ait profesyonel tasarım, web sitesi, mobil uygulama ve pazarlama süreçlerinde birlikte çalışalım.
Bizimle İletişime Geçin