Gayrimenkul Geliştirme Ve Projelendirme

Geliştirilmek istenen arsa için talep edilen fonksiyon veya emsal artışı imar planı tadilatının askı süresinde (30 gün) komşu parseller veya ilgili idareler tarafından dava edilmesi ya da itiraz görmesi.

Belediye ve büyükşehir planlama askı ilan panoları, bölge idare mahkemesi dava dosyaları ve mülk çevresindeki parsel sahiplerinin muvafakat durumları incelenmelidir.

Arsa alım öncesi yapılan ön sondajların yetersiz kalması ve detaylı jeoteknik etütlerde yeraltı suyu seviyesinin veya zemin taşıma gücünün projeyi (derin kazı/ankraj) ekonomik olmaktan çıkaracak düzeyde kötü çıkması.

Farklı akslarda yapılan ilave jeofizik sondaj logları, SPT (Standart Penetrasyon Testi) ve yeraltı suyu kimyasal analiz raporları karşılaştırılmalıdır.

Hisseli arsa alımlarında tüm paydaşlara noter onaylı ihtarname gönderilmemesi veya hisseli tapularda paydaşlar arası rıza-i taksim protokolünün yapılmamış olması.

TAPDK ve TAKBİS sistemleri üzerinden hisse oranları, hacizler ve diğer hissedarların adres ve bildirim tebligat durumları taranmalıdır.

Arsa maliklerinin bölgedeki emsal projelere bakarak gerçekçi olmayan arsa payı (kat karşılığı oranları) talep etmesi ve finansal fizibilitenin (IRR/NPV) negatif dönmesi.

Bölgedeki arsa rayici ve bitmiş konut satış fiyatı (VAS) projeksiyonu yapılarak inşaat maliyeti (hard/soft costs) ile oranlanmalıdır.

Otopark yönetmeliği, yangın yönetmeliği (KABİS) veya imar yönetmeliklerinde ruhsat aşamasında yapılan ani değişikliklerin tasarlanan projeyi kurtarmaması.

İlgili bakanlık ve belediye imar yönetmeliğindeki son değişiklikler, yürürlük tarihleri ile mimari vaziyet planı kıyaslanmalıdır.

Mimari konsept aşamasında sirkülasyon alanlarının (koridorlar, asansör holleri) aşırı büyük tutulması veya şaft yerleşimlerinin verimsiz olması nedeniyle satılabilir/kiralanabilir alanın (NSA) hedeflenen oranın altında kalması.

Mimari kesitler üzerinden brüt inşaat alanı (BİA) ile net satılabilir alan (NSA) oranları (Efficiency Ratio) hesaplanmalıdır.

Statik mühendisinin zemin emniyet gerilmesini konservatif (aşırı güvenli) alması veya yapısal analizde (FEM) deprem yönetmeliğini katsayıları yüksek yorumlaması sonucu demir metrajının şişmesi.

Statik proje metrajları bağımsız bir müşavir mühendis (peer review) tarafından incelenerek m2 başına düşen beton ve çelik (kg/m2) tonajları kıyaslanmalıdır.

Havalandırma (HVAC) kanalları, yangın tesisatı ve sıhhi tesisat borularının statik kirişlerle koordinasyonsuz tasarlanması nedeniyle asma tavan kotunun düşmesi.

Bim (Building Information Modeling) koordinasyon modellerinde çakışma testleri (Clash Detection) koordine edilmelidir.

İhale dokümanlarındaki mahal listesi ile uygulama projelerindeki detayların uyuşmaması nedeniyle müteahhitlerin (yüklenicilerin) teklif aşamasında eksik metraj çıkarması ve sonradan ek bütçe (fiyat farkı) talep etmesi.

İhale birim fiyat teklif cetvelleri ile mimari/statik aplikasyon projeleri m2 bazında çapraz kontrole tabi tutulmalıdır.

Özellikle ithal cephe profilleri, asansör mekanizmaları veya özel imalat mekanik ekipmanların sipariş geç verilmesi veya uluslararası lojistik darboğazları.

Ana iş programı (Master Schedule) ile kritik yol (Critical Path) üzerindeki malzeme üretim süreleri ve gümrük süreçleri denetlenmelidir.

Şantiyede yapılan imalat artışlarının (variation orders) işveren temsilcisi onayı olmadan yüklenici tarafından yapılması ve hak ediş aşamasında ödenek krizine yol açması.

Saha tutanakları (site instructions), imalat miktar defterleri ve FIDIC formuna göre onaylı variation order formları karşılaştırılmalıdır.

Derin kazı esnasında yer altı su seviyesinin düşmesi veya ankrajların yeterli öngerme kuvvetine (prestres) ulaşmaması nedeniyle komşu binalarda çatlaklar oluşması.

İksa sistemi üzerindeki inklinometre, deplasman noktaları ve komşu bina çatlak gözlem bantlarının günlük ölçüm raporları incelenmelidir.

Şantiyeye gelen beton mikserlerinin şantiyede su eklenerek slump değerinin artırılması veya laboratuvar kür havuzunda kırılan 28 günlük beton basınç dayanımlarının C sınıflarının altında kalması.

Döküm anındaki irsaliye slump test sonuçları ile bağımsız laboratuvardan gelen 7 ve 28 günlük basınç dayanımı raporları denetlenmelidir.

Yüksekte çalışmalarda korkuluk veya emniyet kemeri kullanılmaması, iskele kurulumlarının yetkisiz kişilerce yapılması nedeniyle bakanlık denetimlerinde ceza kesilmesi.

İSG uzmanının günlük şantiye denetim formları, iskele uygunluk etiketleri (Tag system) ve kişisel koruyucu donanım (KKD) kullanım oranları kontrol edilmelidir.

Betonarme karkas dökümünde aks kaçıklıkları veya düşeyde çekül sapmalarının tolerans sınırlarını aşması nedeniyle modüler cephe panellerinin veya iç kapı kasalarının uymaması.

Lazer tarayıcı (3D Laser Scanner) veya total station ile kaba yapı bitiş kotları ve düşey akslar taranmalıdır.

Uzun soluklu gayrimenkul geliştirme projelerinde malzeme fiyat artışlarının (akaryakıt, demir, çimento) ilk fizibilite bütçesindeki artış öngörülerini aşması.

Maliyet kontrol (cost control) raporları, gerçekleşen harcamalar (actual costs) ile başlangıç bütçesi (baseline budget) aylık olarak kıyaslanmalıdır.

Bankanın atadığı bağımsız denetçi (hukuki/teknik müşavir) raporlarının şantiyedeki imalat ilerlemesini onaylamasında gecikmesi nedeniyle ara finansman (bridging loan) tıkanması.

Teknik müşavir hakediş raporları, şantiye ilerleme yüzdeleri ve banka drawdown talepleri denetlenmelidir.

Konut satış tahsilatları ile inşaat şantiye nakit çıkışlarının (taşeron hak edişleri, malzeme ödemeleri) zamanlama olarak uyuşmaması.

Haftalık ve aylık nakit akış projeksiyon tabloları (rolling cash flow) güncel tahsilat oranlarıyla karşılaştırılmalıdır.

Projenin lansman aşamasında pazar absorbsiyon hızı hesaplanmadan tüm ünitelerin düşük fiyatla satılması veya tam tersi fiyatların çok yüksek tutularak satışların durması.

Rakip projelerin satış hızları (absorption rate), kalan stok adetleri ve m2 fiyat artış trendleri izlenmelidir.

Konut alıcılarının ekonomik dalgalanmalar nedeniyle ödemekte zorlanması ve sözleşmeden cayarak tapu devri öncesi iade talep etmesi.

Ön satış sözleşmelerindeki cayma tazminatı hükümleri ve alıcıların kalan borç ödeme performansları incelenmelidir.

Lansman döneminde gösterilen örnek dairedeki lüks ithal markaların (ankastre, seramik, armatür) daha sonra bütçe kısıtı nedeniyle yerli veya alt sınıf ürünlerle değiştirilmesi.

Örnek daire malzeme mahal listesi ile satış sözleşmesinde taahhüt edilen teknik şartname maddeleri karşılaştırılmalıdır.

İnşaat bitiminde yapılan geçici kabul denetimlerinde tespit edilen binlerce küçük kusurun (boya hatası, çentik, sızdırma) taşeronlar tarafından hızla kapatılamaması.

Punch list (eksik ve kusurlar listesi) yazılımsal takip modülündeki kapanma oranları kontrol edilmelidir.

Belediye iskan aşamasında SGK ilişiksizlik belgesi, vergi dairesi borcu yoktur yazısı, itfaiye uygunluğu veya TEDAŞ/İSKİ geçici kabul onaylarında bürokratik engellerle karşılaşılması.

İskan başvuru evrak dosyası ile ilgili kurumların onay durum takip çizelgeleri denetlenmelidir.

Mimari proje ile fiili imalat arasındaki uyumsuzluklar nedeniyle tapu müdürlüğünün cins tashihini ve kat mülkiyeti (KM) tapularının basımını geciktirmesi.

Tapu müdürlüğü kadastro raporu ile mimari vaziyet planı ve aplikasyon krokileri karşılaştırılmalıdır.

Binada yer alan yangın alarm, havalandırma, asansör ve otomasyon sistemlerinin (BMS) taşeronlar tarafından kurulup site yönetim şirketine eksik dokümantasyonla devredilmesi.

BMS test ve devreye alma (Commissioning) tutanakları ile işletme bakım el kitapları kontrol edilmelidir.

Proje bittikten sonra şantiye elektrik/su aboneliklerinin kalıcı daimi aboneliklere (mesken/ticari) dönüştürülme sürecinde yaşanan enerji kesintileri.

TEDAŞ/EDAŞ ve belediye su idaresi geçici/daimi abonelik başvuru evrakları denetlenmelidir.

Geliştirici firmanın projeyi teslim ettikten sonra asansör, jeneratör ve yangın söndürme sistemleri için yıllık bakım (Operation & Maintenance) sözleşmelerini tesis yönetimine devretmemesi.

Garanti belgeleri, periyodik bakım taahhütnameleri ve bakım firması sözleşme listeleri incelenmelidir.

Proje tasarım aşamasında yeşil bina kriterlerinin (enerji modellemesi, su verimliliği, malzeme geri dönüşümü) erken entegre edilmemesi nedeniyle hedeflenen sertifika seviyesine (Gold/Platinum) ulaşılamaması.

Yeşil bina danışmanlık firmasının ara değerlendirme puan tabloları ve şantiye atık/malzeme sertifikaları denetlenmelidir.

Bina çatılarına kurulması zorunlu tutulan veya tasarlanan GES sistemlerinin çatı statik yükünü artırması ve şebeke bağlantı izni (çağrı mektubu) süreçlerinin uzaması.

Çatı statik projeleri, rüzgar yükü hesapları ve ilgili EDAŞ dağıtım şirketinin çağrı mektubu başvuru durumu incelenmelidir.

İnşaat süresinin ruhsat gecikmeleri veya finansal sıkıntılar nedeniyle uzaması sonucu arsa sahiplerinin sözleşmeyi feshetmek için ihtarname göndermesi.

İnşaat ruhsat tarihleri, mücbir sebep kayıtları ve arsa sahipleri ile yapılan sözleşmedeki cezai şart süreleri incelenmelidir.

Derin kazı veya temel imalatı sırasında bitişik nizam komşu binalarda oluşan oturmalar nedeniyle belediye zabıtasının veya mahkemenin inşaatı mühürlemesi.

Mahkeme tespit tutanakları, komşu bina hasar tespit raporları ve zabıta mühürleme tutanakları incelenmelidir.

Isı yalıtım (mantolama) kalınlıklarının, cam ısı yalıtım katsayılarının (U değeri) veya mekanik verimlilik oranlarının B or C sınıfında kalması.

Beptr-2 (Bina Enerji Performansı) hesaplama yazılımı çıktıları ve yalıtım malzeme föyleri kontrol edilmelidir.

Yatırımcı fon toplama aşamasında satış hızlarının ve konut prim oranlarının aşırı iyimser (optimistic) modellenmesi nedeniyle yatırımcı güveninin sarsılması.

Yatırımcı modeli iç verim oranı (IRR), sermaye geri dönüş süresi (payback period) ve duyarlılık (sensitivity) analizleri denetlenmelidir.

Hasılat paylaşımı (revenue sharing) modelinde arsa sahibi ile geliştiricinin net satış gelirlerinden düşülecek pazarlama, reklam ve harcama kalemlerinde anlaşamaması.

Satış ofisi operasyon giderleri, reklam faturaları ve sözleşmedeki düşülebilir giderler (deductible expenses) denetlenmelidir.