Gayrimenkul Danışmanlığı Ve Aracılık

Mülk sahibinin duygusal bağı veya piyasa verilerini (comparable market analysis - CMA) hatalı yorumlaması nedeniyle gayrimenkulün rayiç bedelin çok üzerinde listelenmesi.

Bölgedeki son 3 ayda tapuda gerçekleşen emsal satış fiyatları ve aktif ilanlardaki m2 birim fiyatları CMA raporu ile karşılaştırılmalıdır.

Mülk sahibinin 'açık liste' mantığıyla birden fazla emlak ofisine yetki vermesi, portföyün farklı fiyat ve görsellerle kirlenmesine yol açması.

İlan portalları ( sahibinden.com vb.) taranarak aynı mülkün kaç farklı ofis tarafından farklı fiyatlarla listelendiği kontrol edilmelidir.

Portföy alım veya pazarlama aşamasında tapu müdürlüğünden güncel takyidat belgesi (tapu kaydı) alınmaması ve mülk üzerindeki gizli hacizlerin gözden kaçması.

Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) üzerinden güncel tapu takyidat belgesi sorgulanmalı, ipotek, haciz ve intifa hakları incelenmelidir.

Gayrimenkulün fiili durumu ile belediye arşivindeki onaylı mimari projenin uyuşmaması (kaçak kat, ek bina, teras kapatma vb.).

İlgili belediyenin İmar Müdürlüğü'nden tasdikli mimari proje ve yapı ruhsatı/iskan belgesi temin edilerek fiili durumla kıyaslanmalıdır.

Gayrimenkulün birden fazla hissedara ait olması ve tüm paydaşların satış konusunda ortak karara varamaması ya da şufa (önalım) hakkı pürüzleri.

Tapu kaydındaki hisse oranları, hissedar sayısı ve aralarındaki rıza-i taksim sözleşmesi incelenmelidir.

Piyasada müşteri çekmek (clickbait) amacıyla gerçekte satılmış veya var olmayan mülklerin çok düşük fiyatlarla ilana girilmesi.

İlan portallarındaki benzer mülklerin fiyat ortalamaları ve ilanı veren ofisin yetki belgeleri çapraz sorgulanmalıdır.

Sosyal medya ve dijital reklam kampanyalarından gelen taleplerin (inbound leads) finansal yeterlilik ve alım niyeti açısından filtrelenmemesi.

Gelen taleplerin bütçe aralığı, peşinat durumu ve satın alma zaman çizelgesi ön eleme (qualification) sorularıyla test edilmelidir.

Geniş açılı (fisheye) lenslerin aşırı kullanımı veya dijital manipülasyonla odaların olduğundan çok daha büyük gösterilmesi.

Çekilen fotoğraflardaki oda boyutları ile m2 ölçüm raporlarındaki (lazer metre ile) veriler karşılaştırılmalıdır.

Portföye giren yeni bir mülkün, danışmanın elindeki alıcı veri tabanı (buyer database) ile sistematik olarak eşleştirilememesi.

CRM sistemindeki alıcı kriterleri (lokasyon, bütçe, m2) ile yeni portföyün özellikleri otomatik arama motorundan geçirilmelidir.

Lüks konut satışlarında düzenlenen açık ev günlerinde randevusuz ve kimliği doğrulanmamış kişilerin mülke girmesi.

Open House katılımcılarından kimlik ibrazı ve iletişim formu doldurulması zorunlu tutulmalıdır.

Danışmanın müşteri ile sıcak diyalog kurarak formaliteyi atlaması ve mülk gösterimi sonrası müşterinin aracı devre dışı bırakarak doğrudan mal sahibiyle anlaşması.

Her yer gösterme öncesi standart 'Yer Gösterme Belgesi'nin dijital veya ıslak imzalı onaylanıp onaylanmadığı denetlenmelidir.

Tarafların pazarlık esnasında birbirine doğrudan hakaret etmesi veya inatlaşması nedeniyle müzakerenin (negotiation) kopması.

Tarafların teklif ve karşı teklif (counter-offer) süreçlerindeki psikolojik direnç noktaları analiz edilmelidir.

Alıcının konut kredisi (mortgage) onaylanabilirliğini kontrol etmeden mülke teklif sunması ve banka ekspertiz veya kredi reddi nedeniyle satışın yatması.

Alıcıdan bankalardan alınmış ön onay (pre-qualification) mektubu veya likit varlık dökümü istenmelidir.

Kurumsal alıcıların yatırım komitesi (investment committee) onay süreçlerinin çok katmanlı olması nedeniyle müzakerelerin aylarca sürmesi.

Kurumsal alıcının satın alma prosedüründeki onay mercii ve imza yetkilileri teyit edilmelidir.

Bankanın atadığı lisanslı eksperin biçtiği piyasa değerinin, alıcı ve satıcının üzerinde uzlaştığı satış fiyatının altında kalması.

Banka eksper raporu ile emsal satış verileri karşılaştırılmalı, raporun hatalı olup olmadığı incelenmelidir.

Alıcıdan alınan kaporanın elden nakit verilmesi ve taraflar arasında detaylı şartları içeren bir 'Kapora ve Yer Alım Sözleşmesi' düzenlenmemesi.

Kapora ödemesinin yapıldığına dair banka dekontu veya yazılı niyet sözleşmesi olup olmadığı denetlenmelidir.

Ön sözleşmelerde taraflardan birinin haksız yere cayması durumunda uygulanacak cezai şartların (cayma tazminatı) hukuki bağlayıcılığının zayıf olması.

Ön satış sözleşmesindeki cezai şart maddelerinin Türk Borçlar Kanunu'na uygunluğu incelenmelidir.

Mülk sahibi yerine vekaleten işlem yapmak isteyen kişilerin vekaletnamesinin süresinin dolmuş olması veya genel vekalette gayrimenkul satış yetkisinin bulunmaması.

Noter onaylı vekaletname aslı ve noter bilgi sisteminden vekaletin iptal (azil) edilip edilmediği kontrol edilmelidir.

Yabancıların mülk ediniminde askeri bölgeler, stratejik alanlar veya tapu müdürlüklerindeki değerleme raporu zorunluluklarının atlanması.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Daire Başkanlığı kısıtları ve Tapu Harcı değerleme raporları incelenmelidir.

Satış günü banka ipoteğinin kaldırılması (fek) için gereken borç kapama tutarının satıcı tarafından ödenememesi ve banka onay süreçlerinin tapu saatine yetişmemesi.

Satıcının kredi borcunu kapatacağı bankadan alınan 'fek yazısı' ve blokeli çeki (cashier's check) verme protokolü incelenmelidir.

Tarafların tapu harcını düşük ödemek amacıyla gerçek satış bedelini tapuda (beyan bedeli) eksik göstermesi ve maliye denetimine takılması.

Ekspertiz rayiç değeri ile tapuda beyan edilen satış bedeli karşılaştırılmalıdır.

Gayrimenkulün 5 yıllık iktisap süresi dolmadan satılması durumunda doğacak gelir vergisi (değer artış kazancı) yükümlülüğünün taraflarca hesaplanamaması.

Tapu sicilinden mülkün ilk edinim (tapu tescil) tarihi ve maliyet bedeli (enflasyon düzeltmesi dahil) incelenmelidir.

Belediyeden 'Borcu Yoktur' (Clearance Certificate) belgesi alınmadan tapu randevusuna gidilmesi ve geçmiş döneme ait emlak vergisi borçlarının çıkması.

İlgili belediyenin e-devlet veya vezne sisteminden emlak vergisi ve çöp vergisi borç sorgulaması yapılmalıdır.

Konut satış işlemlerinde zorunlu olan DASK poliçesinin süresinin dolmuş olması veya yapı tarzı/m2 bilgilerinin tapu ile uyuşmaması.

DASK poliçe numarası ve sigortalı adres bilgilerinin tapu kaydıyla uyumu DASK bilgi sisteminden kontrol edilmelidir.

Web-Tapu sistemi üzerinden yapılan başvurularda eksik evrak yüklenmesi veya tapu müdürlüğünün yoğunluktan randevuyu onaylamaması.

Web-Tapu başvuru statüsü ve tapu memurunun ret/eksik bildirim mesajları takip edilmelidir.

Kira kontratı yapılırken tahliye taahhütnamesinin alınmaması veya taahhütnamenin imza tarihinin kira sözleşmesinden önceye atılarak geçersiz kılınması.

Tahliye taahhütnamesinin imza tarihinin, kira sözleşmesi tarihinden sonraki bir gün olup olmadığı noter/tarih kontrolü ile incelenmelidir.

Alınan nakit depozitonun enflasyon karşısında erimesi veya tahliye anında mülk sahibi ile kiracı arasında depozito iade anlaşmazlığı çıkması.

Depozitonun hangi banka hesabında vadeli/vadetsiz tutulduğu ve kontrattaki depozito maddesi incelenmelidir.

Mülk sahibinin yasal tavan zam oranını (TÜFE 12 aylık ortalama) aşan fahiş kira artışı talep etmesi ve kiracının bunu reddetmesi.

TÜİK tarafından açıklanan son TÜFE 12 aylık ortalama oranı ile mevcut sözleşmedeki artış maddesi kıyaslanmalıdır.

AVM veya cadde mağazacılığı kiralamalarında ciro raporlarının kiracı tarafından eksik bildirilmesi veya denetlenememesi.

Kiracının mali defterleri, POS raporları ve bağımsız denetçi ciro raporları karşılaştırılmalıdır.

Kiralık mülkte oluşan demirbaş arızalarının (kombi, klima, tesisat) mülk sahibi ile kiracı arasında sorumluluk kargaşası yaratması.

Kira sözleşmesindeki demirbaş envanter listesi ve olağan/olağanüstü bakım masraf maddeleri incelenmelidir.

Riskli yapı ilan edilen binalarda müteahhit ile kat malikleri arasındaki arsa payı ve daire şerefiye (cephe, kat, m2) paylaşımlarında uzlaşılamaması.

Kat malikleri kurulu karar tutanakları, müteahhit sözleşme taslakları ve değerleme raporları incelenmelidir.

Satışa sunulan tarla veya imarsız arsanın resmi kadastral yola cephesinin olmaması, bu nedenle inşaat ruhsatı alınamaması.

Tapu ve Kadastro Parsel Sorgulama uygulaması ile kadastral yol durumu ve geçit hakkı (right of way) sorgulanmalıdır.

Ticari otel veya turizm tesisinin kültür ve turizm bakanlığı yatırım/işletme belgelerinin süresinin dolmuş olması.

Bakanlık turizm yatırımı belgesi ve ruhsat sicil numaraları resmi kurumlardan sorgulanmalıdır.

Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereğince tarım arazilerinin (tarlaların) ifraz edilmesindeki yasal zorluklar ve hissedar şufa hakları.

Tarım İl Müdürlüğü görüş yazıları ve parselin tarım arazi niteliği tapu kayıtlarından incelenmelidir.

Ticari gayrimenkullerde brüt alan ile net (kullanılabilir) alan arasındaki oran farkının (ortak alan paylaşımları - core factor) yanlış lanse edilmesi.

BOMAA (Building Owners and Managers Association) standartlarına göre net ve brüt m2 ölçümleri mimari rölöve projesi ile doğrulanmalıdır.