TÜRKİYE'NİN EN KAPSAMLI İŞ & İŞLETME VERİ MERKEZİ
Değerleme Ve Ekspertiz Hizmetleri
Başlangıç Rehberi
Bu Sektör Nedir?
Değerleme ve ekspertiz sektörü, gayrimenkul ve varlıkların piyasa değerini bağımsız, tarafsız ve uluslararası standartlara uygun şekilde belirleyen kritik bir finansal hizmet alanıdır. Sektör, sermaye piyasaları ve bankacılık sisteminin güvenli işleyişi için temel bir dayanak noktası oluşturur. Profesyonel değerleme uzmanları, teknik analizler ve pazar verilerini sentezleyerek varlıkların gerçek ekonomik değerini raporlar. Bu hizmet, yatırım kararlarından kredi süreçlerine kadar geniş bir yelpazede risk yönetimi sağlar. Sektör, şeffaflık ve etik değerler çerçevesinde ekonomik güvenin tesis edilmesinde hayati bir rol oynamaktadır.
Kimler İçin Uygun?
Başlıca hedef kitleyi gayrimenkul kredisi kullandıran ticari bankalar ve katılım bankaları oluşturmaktadır. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, portföy yönetim şirketleri ve kurumsal yatırımcılar düzenli hizmet alan kesimlerdir. Ayrıca, şirket birleşmeleri ve devralmalarında değer tespiti ihtiyacı duyan sanayi ve ticaret firmaları potansiyel müşterilerdir. Hukuki süreçlerde, miras paylaşımı veya boşanma davalarında mahkemeler tarafından atanan bilirkişilik hizmetleri de önemli bir pazar payına sahiptir. Kamu kurumları, özelleştirme idareleri ve belediyeler, kamulaştırma veya varlık satışı süreçlerinde profesyonel değerleme desteğine ihtiyaç duymaktadır. Bireysel yatırımcılar ve mülk sahipleri ise varlıklarının gerçek değerini öğrenmek veya satış stratejisi belirlemek amacıyla bu hizmetten yararlanmaktadır.
İş Modeli Nasıl Çalışır?
İş modeli, SPK lisanslı değerleme uzmanları tarafından hazırlanan raporların ücretlendirilmesi üzerine kuruludur. Ana faaliyetler; gayrimenkul değerleme, makine ve ekipman değerlemesi, proje geliştirme analizleri ve fizibilite çalışmalarıdır. Değer önerisi, varlıkların piyasa değerinin objektif, güvenilir ve yasal mevzuata uygun şekilde raporlanarak finansal risklerin minimize edilmesidir. Gelir akışları, bankalarla yapılan kurumsal sözleşmeler, tekil raporlama ücretleri ve danışmanlık projelerinden elde edilen komisyonlardan oluşur. Süreç, saha incelemesi, tapu ve belediye araştırmaları, pazar analizi ve rapor yazımı aşamalarını kapsar. Teknolojik altyapı ve veri tabanı kullanımı, operasyonel verimliliği ve raporlama hızını artıran temel unsurlardır.
Fiziksel Alan İhtiyaçları
Ofis alanı, merkezi iş bölgelerinde veya ulaşımı kolay, prestijli lokasyonlarda konumlandırılmalıdır. Minimum 100-150 metrekarelik bir alan, operasyonel süreçlerin ve arşivleme ihtiyaçlarının yönetimi için yeterlidir. Ofis içerisinde uzmanların saha verilerini işleyebileceği ergonomik çalışma istasyonları bulunmalıdır. Müşteri görüşmeleri için profesyonel bir toplantı odası ve gizlilik gerektiren dosyaların tutulacağı güvenli bir arşiv bölümü zorunludur. Dijitalleşme süreci nedeniyle yüksek hızlı internet altyapısı ve güvenli sunucu odası gereklidir. Konum seçimi, tapu dairelerine ve belediyelere yakınlık açısından stratejik avantaj sağlamalıdır. Fiziksel alan, kurumsal kimliği yansıtan modern ve profesyonel bir dekorasyona sahip olmalıdır.
Personel İhtiyaçları
Kadro, SPK tarafından lisanslandırılmış en az iki adet Gayrimenkul Değerleme Uzmanı içermelidir. Operasyonel süreçleri yönetmek üzere bir ofis yöneticisi veya koordinatör bulunması iş akışını hızlandırır. Saha incelemelerini gerçekleştirecek teknik personel veya yardımcı değerleme uzmanları, iş yükünü dengelemek için gereklidir. Raporların yasal mevzuata uygunluğunu denetleyecek bir kalite kontrol sorumlusu, hata payını minimize eder. Müşteri ilişkileri ve banka entegrasyonlarını yönetecek bir idari personel kadroda yer almalıdır. Uzmanların sürekli mesleki gelişimini desteklemek adına periyodik eğitimler planlanmalıdır. Personel yapısı, hem teknik saha bilgisine hem de mevzuat hakimiyetine sahip yetkin bireylerden oluşmalıdır.
Başlangıç İpuçları
SPK Lisanslama
Değerleme faaliyetlerine başlamadan önce Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından verilen 'Gayrimenkul Değerleme Lisansı'na sahip uzman kadroları istihdam ettiğinizden emin olun.
Teknolojik Altyapı
Değerleme raporlarını hızlandırmak ve hata payını düşürmek için CBS (Coğrafi Bilgi Sistemleri) ve tapu entegrasyonu sağlayan yazılımlara yatırım yapın.
Veri Tabanı Oluşturma
Bölgesel emsal verilerini (satılık/kiralık ilanlar, gerçekleşen satışlar) düzenli olarak güncelleyen bir dijital arşiv sistemi kurun.
Etik Standartlar
Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) çerçevesinde tarafsızlık ilkesini merkeze alan bir kurumsal kültür oluşturun.
Banka İlişkileri
Bankaların onaylı değerleme kuruluşları listesine girebilmek için gerekli olan ISO 9001 ve ISO 27001 gibi kalite belgelerini öncelikli olarak tamamlayın.
Saha Denetimi
Ekspertiz sürecinde fotoğraf ve video kanıtlarını dijital olarak arşivleyen, konum doğrulamalı mobil uygulamalar kullanarak rapor güvenilirliğini artırın.
Risk Yönetimi
Hatalı değerleme sonucu oluşabilecek hukuki ve mali sorumluluklar için mesleki sorumluluk sigortası yaptırın.
İmar Mevzuatı Takibi
Yerel belediyelerin imar planı değişikliklerini ve bölgeye özel yapılaşma kısıtlamalarını anlık takip eden bir birim kurun.
Network Geliştirme
Gayrimenkul geliştiricileri, hukuk büroları ve mali müşavirlerle stratejik iş birlikleri kurarak portföyünüzü çeşitlendirin.
Sürekli Eğitim
Gayrimenkul piyasasındaki yeni finansal enstrümanlar ve değerleme teknikleri konusunda personelinize düzenli eğitimler verin.
Kalite Kontrol Mekanizması
Raporların teslim edilmeden önce kıdemli bir değerleme uzmanı tarafından çapraz kontrole tabi tutulduğu bir onay süreci işletin.
Müşteri Deneyimi
Rapor teslim süreçlerini şeffaf hale getiren, müşterinin süreci takip edebileceği bir müşteri portalı veya bildirim sistemi geliştirin.
Sektörel Dernekler
Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanları Derneği gibi sektörel oluşumlara katılarak güncel mevzuat değişikliklerinden haberdar olun.
Mesleki Bilgi ve Referans Merkezi
Sektörel mesleki standartlar, parametreler ve referans rehberleri.
Değişik Gayrimenkul Türlerinde Değerleme Metodolojileri
Emsal Karşılaştırma ve Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımlarında Düzeltme Katsayıları
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı uygulanırken sahadan toplanan pazarlık payı düşülmüş gerçekçi Emsal verileri kullanılmalıdır. İlan fiyatları üzerinden en az %5-%15 aralığında pazar indirimi uygulanmalıdır. Emsal mülkler ile değerleme konusu mülk arasında konum, büyüklük, imar fonksiyonu, cephe, kat, bina yaşı, Cismani / Fiziki Yıpranma Payı ve Şerefiye katsayıları matris ortamında puanlanarak düzeltme faktörleri hesaplanmalıdır. Konut ve ticari gayrimenkullerde benzer nitelikte emsal bulunamadığı durumlarda bölgedeki geçmiş satış verileri ve endeksler üzerinden zamansal düzeltme yapılmalıdır. Ticari gayrimenkullerde (dükkan, AVM, otel vb.) Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı kullanılırken, taşınmazın ürettiği Net İşletme Geliri (NİG) piyasa rayiç kira bedelleri üzerinden hesaplanmalıdır. Gerçeği yansıtmayan veya muvazaalı yüksek kira sözleşmeleri yerine bölgedeki emsal kiralama verileri esas alınmalıdır. Bölgesel risk primleri, gayrimenkulün doluluk oranı ve makroekonomik beklentiler dikkate alınarak ideal bir Kapitalizasyon Oranı belirlenmeli, binaların fiziksel ömrü dikkate alınarak Yeniden İkamet / Maliyet Yaklaşımı ile çapraz kontrol sağlanmalıdır.
Ekspertiz Karar Destek Aracı
Varlık türü, kullanım durumu ve rapor amacına göre uygun ekspertiz yaklaşımını önerir.
Hesaplanan Sonuçlar
Saha Ekspertiz Kapasite Hesaplayıcı
Personel ve çalışma saatlerine göre günlük tamamlanabilecek ekspertiz sayısını hesaplar.
| Kaynak Anahtarı | Kaynak Adı | Miktar/Adet | Kapasite Modu | İşlem Süresi (Dk) | Birim Kapasite (Adet/Sa) | Throughput Kısıtı mı? |
|---|
Hesaplanan Sonuçlar
Ekspertiz Kaynak Planlayıcısı
Beklenen dosya sayısı ve süreye göre gerekli operasyon kaynağını planlar.
Hesaplanan Sonuçlar
Ekspertiz Dosya Malzeme Hesaplayıcı
Hazırlanacak rapor sayısına göre çıktı, klasör ve evrak ihtiyacını fire oranıyla hesaplar.
Hesaplanan Sonuçlar
Ekspertiz Raporu Baskı Kalitesi
Rapor görselleri için uygun baskı çözünürlüğünü hesaplar.
Hesaplanan Sonuçlar
Ekspertiz Raporu Güvenli Yerleşim
Sayfa kenar boşlukları ve baskı taşmalarına göre güvenli içerik alanını hesaplar.
Hesaplanan Sonuçlar
Değerleme Formu Oranlayıcı
Standart form ve ek belge oranlarını toplam dosya sayısına göre ölçeklendirir.
| Bileşen Anahtarı | Bileşen Adı | Baz Miktar | Sabit mi? | Sabit Değer |
|---|
Hesaplanan Sonuçlar
Standart Operasyonel İş Akışları
Sektör standartlarına uygun iş akış ve süreç adımları.
İş Emri Kabulü ve Takyidat Sorgulaması
Sistem üzerinden gelen değerleme talebi onaylanır; TAKBİS altyapısından taşınmazın güncel tapu kaydı, ipotek, haciz ve kısıtlayıcı takyidat bilgileri çekilir.
Randevu ve Saha Ön Hazırlığı
Müşteri veya hak sahibi ile iletişime geçilerek keşif randevusu oluşturulur; MEGSİS ve kadastro haritaları üzerinden parsel köşe koordinatları indirilerek rota planlanır.
Saha İncelemesi ve Konum Doğrulama
Taşınmazın yerinde tespiti yapılır; GPS yardımıyla pafta/parsel uyumu, çevre nitelikleri, yapı kalitesi, yıpranma payı ve EXIF verili detaylı fotoğraflar çekilir.
Belediye ve Tapu Arşiv İncelemesi
İlgili belediyede imar durumu belgesi, ruhsat ve onaylı mimari proje incelenir; taşınmazın yasal durumu ile sahadaki fiili durumu çakıştırılarak aykırılıklar tespit edilir.
Emsal Araştırması ve Pazar Analizi
Bölgedeki gayrimenkul danışmanları ve resmi satış verilerinden güncel satılık/kiralık emsaller toplanır; pazarlık ve konum düzeltme katsayıları hesaplanır.
Değerleme Yaklaşımları ile Değer Takdiri
Taşınmazın türüne göre Emsal Karşılaştırma, Maliyet veya Gelir Kapitalizasyonu (DCF) yöntemleri uygulanarak nihai Piyasa Değeri gerekçelendirilir ve hesaplanır.
Taslak Rapor Oluşturma ve SPK/BDDK Uyum Kontrolü
Elde edilen tüm veriler, çizimler ve fotoğraflar SPK ve BDDK standartlarına uygun standart rapor formatında birleştirilerek denetmen onayına sunulur.
Denetmen (Quality Control) Onayı ve Teslimat
Kıdemli değerleme uzmanı/denetmen tarafından metodoloji ve hesaplama kontrolleri yapılır; onaylanan değerleme raporu dijital imzalanıp banka/müşteri sistemine yüklenir.
Değer İtirazı Değerlendirmesi ve Ek Rapor
Müşteri veya bankadan gelen değer itirazları sunulan karşı emsaller ışığında yeniden incelenir; gerekçe açıklaması veya revize ek rapor düzenlenerek dosya kapatılır.
Operasyonel Kontrol Listeleri
Günlük rutinleri tarayıcınızda saklanacak şekilde takip edin.
Günlük Saha İnceleme ve Konum Doğrulama Kontrol Listesi
%0Haftalık Belediyeler ve Tapu Arşiv İnceleme Rutini
%0Piyasa Emsal Araştırması ve Pazar Analiz Kontrolü
%0Haftalık Rapor Denetimi ve Kalite Güvence (SLA) Listesi
%0Özel Nitelikli Taşınmaz Değerleme Vardiya Kontrolü
%0Haftalık Banka ve Finansal Kurumlar Portföy Takip Rutini
%0B2B Kurumsal Danışmanlık ve GYO Portföy Satış Takibi
%0Dijital Varlıklar, B2B İçerik Pazarlaması ve Sektörel Raporlar
%0Müşteri İletişimi, Randevu ve Müşteri Memnuniyeti Rutini
%0Mevzuat Takibi, Lisanslama ve Eğitim Kontrol Listesi
%0Sorun / Çözüm Kütüphanesi
Değerleme Ve Ekspertiz Hizmetleri sektöründe karşılaşılabilecek teknik ve operasyonel sorunlar için çözüm ve teşhis rehberi.
Tapu ve kadastro müdürlüklerindeki pafta ile zemin uyumsuzluğu (koordinat kayması)
Eski tarihli paftaların dijital ortama (MEGSİS) aktarılması sırasında oluşan enterpolasyon hataları ve kadastral sınır güncellemelerinin eksik kalması
Kadastro parsel krokisinin GPS koordinatları ile yerinde aplikasyon yapılarak kıyaslanması, komşu parsellerle olan cephe ölçümlerinin kontrolü
Harita mühendisliğinden teknik rapor (röperli krokili zemin tespiti) istenmesi, rapordaki uyumsuzluğun ekspertiz raporunda detaylı şerh olarak belirtilmesi
Taşınmaz üzerinde yer alan ipotek, haciz veya intifa gibi takyidatların raporda eksik değerlendirilmesi
Tapu müdürlüğünden alınan güncel takyidat belgesinin (tapu kaydı) son anlık değişiklikleri yansıtmaması veya uzman gözünden kaçması
Ekspertiz raporu yazım aşamasında tapu kaydının e-Devlet veya TAKBİS üzerinden anlık olarak yeniden sorgulanması
Takyidat tablosunun en güncel haliyle rapora işlenmesi, gayrimenkulün piyasa değerine olan hukuki kısıt etkisinin değer düşüklüğü olarak hesaba yansıtılması
Hisseli gayrimenkullerde (müşterek mülkiyet) değerleme yapılırken fiili taksim (kullanım) muvafakatinin bulunmaması
Hissedarların bağımsız bölümleri veya arsa paylarını fiilen rızai taksim sözleşmesi olmadan haricen bölüşmüş olmaları
Tapu sicilindeki hisse oranları ile binadaki veya arsadaki fiili kullanım alanlarının harita ve krokilerle örtüşüp örtüşmediğinin incelenmesi
Raporda taşınmazın hisseli olduğunun açıkça vurgulanması, fiili kullanım taksimi yoksa tüm parsel üzerinden veya pay oranına göre değer takdir edilmesi
İlgili belediyede askıda olan imar planı değişiklikleri nedeniyle arsa vasıflı gayrimenkullerde değer belirsizliği
1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonlarının henüz kesinleşmemiş olması veya plan iptal davalarının bulunması
Belediye imar müdürlüğünden ve plan paftalarından parselin güncel imar durumunun ve askı ilan tutanaklarının sorgulanması
Ekspertiz raporunda imar durumunun 'askıda' olduğu şerhinin düşülmesi, değerlemede mevcut fiili durum ile olası imar senaryolarının ayrı ayrı değerlendirilmesi
Mevcut yapının ruhsat ve eklerine (mimari proje) aykırı olarak büyütülmesi (kaçak kat/eklenti)
Yapı ruhsatı alındıktan sonra belediye onaylı projeye aykırı olarak ilave inşaat yapılması veya balkonların kapatılması
Belediye arşivindeki onaylı mimari proje ile yerinde yapılan lazer metre ölçümlerinin oda bazında karşılaştırılması
Proje dışı alanların yasal ve yapı kayıt belgeli (imar affı) durumlarının tespiti, yasal olmayan alanların değerlemede dikkate alınmaması veya yasal hale gelme maliyetinin düşülmesi
Tarım arazisi (tarla) niteliğindeki taşınmazların imar sınırına yakın olması nedeniyle spekülatif fiyatlarla emsal alınması
Bölgedeki emsal satışların tarla vasfında olmasına rağmen arsa beklentisiyle yüksek fiyattan el değiştirmesi
Tapu veri tabanından satış bedellerinin gerçek beyanlar üzerinden ve gayrimenkulün hukuki statüsüyle (5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu) karşılaştırılarak incelenmesi
Emsal seçiminde tarlaların arsa gibi değerlendirilmemesi, tarımsal niteliğin korunması zorunluluğu göz önünde bulundurularak gelir kapitalizasyonu veya net arsa değeri ayrıştırması yapılması
Benzer nitelikte güncel satılık/kiralık emsal verisine ulaşılamaması (özellikle kırsal veya niş gayrimenkullerde)
Bölgede gayrimenkul piyasasının sığ olması, işlemlerin tapuda düşük bedelle beyan edilmesi veya yeterli ilan kaydının bulunmaması
Çevredeki emlakçılar, muhtarlıklar ve yerel kaynaklarla mülakat yapılarak son 6 ayda gerçekleşen fiili transferlerin araştırılması
Emsal coğrafi alanının genişletilmesi, amortisman ve konum düzeltme faktörleri (lokasyon katsayısı) uygulanarak benzer bölgelerden emsal türetilmesi
İnternet portallarındaki ilan fiyatları ile tapudaki gerçek satış bedelleri arasındaki makasın çok yüksek olması
Mal sahiplerinin pazarlık payını aşırı yüksek tutması veya ilanların spekülatif amaçlı şişirilmiş olması
Emsal olarak seçilen ilanların sahipleriyle alıcı sıfatıyla görüşülerek 'gerçekleşen son işlem fiyatının' (pazarlık payı düşülmüş) teyit edilmesi
Değerlemede ilan fiyatlarına doğrudan itibar edilmeyerek pazar indirim oranının (%10 - %20 arası) uygulanması ve tapu devir verilerinin baz alınması
Ticari gayrimenkullerde (dükkan, AVM vb.) kira çarpanı analizinde gerçeği yansıtmayan yüksek kira beyanları
Mülk sahibinin gayrimenkulün değerini yüksek göstermek için muvazaalı (danışıklı) yüksek kira sözleşmesi sunması
Kira gelirlerinin banka dekontları ile belgelenmesi, bölgedeki emsal ticari kiraların metrekare birim fiyatlarıyla kıyaslanması
Piyasa rayicine uygun olmayan anormal kira bedellerinin dikkate alınmaması, net işletme geliri (NOI) ve kapitalizasyon oranının piyasa ortalamalarına göre normalize edilmesi
Bina taşıyıcı sisteminde (kolon/kiriş) gözle görülür beton çatlakları ve donatı korozyonu tespiti
Yapının inşaat aşamasında düşük kaliteli beton (örneğin deniz kumu) kullanılması, yalıtım eksikliği nedeniyle rutubet ve donatıların paslanması
Taşınmazın otopark ve bodrum katlarında kolon/kiriş birleşim noktalarının çekül, çatlak genişliği ölçüm cihazı ve görsel olarak incelenmesi
Ekspertiz raporunda binanın statik durumu için 'deprem risk analizi gerektirir' şerhinin düşülmesi, değer takdirinde yıpranma payının (fiziki aşınma) artırılması
Asansörsüz ve yaşlı binalardaki üst kat bağımsız bölümlerde kat faktörüne bağlı değer kaybı hesabı
Bina yaşının yüksek olması ve kat yüksekliğinin (örn. 4. veya 5. kat) asansör olmaksızın erişilebilirliği zorlaştırması
Şerefiye (kat ve cephe avantaj/dezavantaj) matrisinin bina yaşı ve asansör varlığına göre yeniden kalibre edilmesi
Üst katlar için standart şerefiye oranlarının altına düşülerek negatif kat düzeltme katsayısının (%5 ile %15 arası) değerleme modeline eklenmesi
Tamamlanma oranı (fiziki gerçekleşme yüzdesi) tespiti yapılan inşaat projelerinde imalat eksiklikleri
Müteahhit firmanın nakit akış problemi nedeniyle ince işçiliklerin (seramik, boya, doğrama) yarım bırakılması
Mimari proje ve mahal listesi ile şantiyedeki fiili imalatların metrekare ve iş kalemi bazında tek tek sayılması
Eksik imalatların maliyetlerinin birim fiyat tariflerine göre hesaplanarak toplam keşif bedelinden düşülmesi (maliyet yaklaşımı ile iskonto)
Hazırlanan değerleme raporunda mülk adresinin pafta/parsel bilgileri ile fiziki konumunun çelişmesi
Saha uzmanının GPS konumunu veya sokak tabelalarını karıştırması, ada/parsel numarasının raporda yanlış yazılması
Rapor onay aşamasında (Review/Kalite Kontrol) coğrafi koordinatların CBS (Geçmiş Bilgi Sistemi) haritalarıyla çapraz sorgulanması
Raporun revize edilerek doğru parsel sınırlarına oturtulması, saha uzmanına yerinde doğrulama yaptırılması
SPK (Capital Markets Board) veya BDDK mevzuatına aykırı formatta değerleme raporu düzenlenmesi
Mevzuat değişikliklerinin (örn. rapor formatı, zorunlu ekler, yasal uyarılar) değerleme uzmanı tarafından zamanında takip edilmemesi
Raporun ilgili otoritelerin (SPK/BDDK) asgari raporlama standartları kontrol listesine (checklist) göre tetkik edilmesi
Eksik yasal ibarelerin ve zorunlu eklerin (tapu takyidat, imar durumu yazısı vb.) rapora eklenerek standart formata getirilmesi
Değerleme raporunda kullanılan emsal fotoğraflarının güncel olmaması veya başka gayrimenkullere ait olması
Arşivden eski tarihli emsal fotoğraflarının kopyalanarak yeni rapora yapıştırılması (etik dışı uygulama)
Emsal fotoğraflarının meta verilerinin (EXIF) ve sokak görünüm tarihlerinin Google Street View ile doğrulanması
Raporun reddedilmesi, emsal fotoğraflarının bizzat sahada çekilen güncel versiyonlarıyla değiştirilmesi ve ilgili uzmanın uyarılması
Konut kredisi ekspertizlerinde müşteri ile randevu sürecinde yaşanan iletişim kopuklukları
Mal sahibinin veya kiracının mülkü göstermek istememesi, telefon numaralarının hatalı girilmesi veya randevuya gelinmemesi
Ekspertiz görevlendirme saatinden en az 24 saat önce taraflarla yapılan arama ve SMS kayıtlarının loglanması
Banka operasyon merkezine anlık durum bildirimi yapılması, alternatif iletişim kanallarıyla randevunun yeniden koordine edilmesi
Bankaların SLA (Hizmet Seviyesi Anlaşması) süreleri içinde raporun sisteme yüklenememesi
Yoğun dönemlerde (örneğin kampanya dönemleri) talep patlaması yaşanması veya resmi kurumlardan (Tapu/Belediye) yazıların gecikmesi
Sistemdeki açık iş emirlerinin (task) atanma tarihleri ile taahhüt edilen teslim tarihleri arasındaki sürenin takibi
Ek saha uzmanı görevlendirilmesi, kurum yazıları beklenirken ön rapor (taslak) statüsünde veri girişi yapılarak banka onayının alınması
Müşterinin (borçlunun) takdir edilen piyasa değerini düşük bularak rapora itiraz etmesi
Mal sahibinin gayrimenkulüne duygusal değer biçmesi veya piyasa gerçeklerinin altındaki beklentilere sahip olması
İtiraz dilekçesinde sunulan karşı emsal verilerinin hukuki ve coğrafi geçerliliğinin incelenmesi
Emsal tablosunun yeniden gözden geçirilmesi, rapordaki değerleme gerekçelerinin (pazar yaklaşımı, maliyet yaklaşımı) müşteriye teknik olarak yazılı gerekçeyle açıklanması
Endüstriyel tesis (fabrika) değerlemesinde makine ve teçhizatın amortisman ve ekonomik ömür tayini
Makinaların üretim tarihlerinin eski olması, bakım kayıtlarının tutulmamış olması ve teknolojik olarak obsolete (eskimiş) kalması
Makine sicil kartlarının incelenmesi, makinenin fiili çalışma hızı, verimliliği ve kapasite kullanım oranının teknik uzmanla tespiti
Maliyet yaklaşımı ile birlikte piyasa emsal yöntemi kullanılarak fiziki, fonksiyonel ve ekonomik eskime paylarının (depreciation) düşülmesi
Tarihi eser veya koruma altındaki (sit alanı) gayrimenkullerde değer takdiri zorlukları
Anıtlar Kurulu kısıtlamaları nedeniyle tadilat, yıkım ve yeniden yapım haklarının kısıtlı olması, alım-satım piyasasının dar olması
Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu kararlarının, tapu şerhlerinin ve restorasyon kısıtlarının incelenmesi
Alım-satım verilerinin kısıtlı olması nedeniyle gelir indirgeme yaklaşımı veya tarihi dokunun getirdiği maliyet/fayda analizinin rapora yansıtılması
Madencilik ruhsat sahaları veya taşocaklarının değerlemesinde rezerv miktarının tespiti
Jeolojik etüt raporlarının eski olması, rezerv kalitesinin ve çıkarılabilirlik maliyetlerinin öngörülememesi
Maden Tetkik ve Arama (MTA) ve MAPEG verileri ile ruhsat geçerlilik sürelerinin, hammadde piyasa fiyatlarının incelenmesi
İlgili maden mühendisliği uzman raporlarına dayanarak net bugünkü değer (NBD / DCF) yöntemiyle gelecek nakit akışlarının iskonto edilmesi
Mahkeme bilirkişilik görevlendirmelerinde keşif tutanağı ile rapor içeriğinin çelişmesi
Keşif esnasında tarafların beyanlarına dayalı tutulan notların ofis yazım aşamasında yanlış yorumlanması
Mahkeme dosyasındaki resmi keşif zaptı ile sunulan bilirkişilik raporundaki teknik tespitlerin karşılaştırılması
Ek rapor (tashih raporu) düzenlenerek maddi hataların mahkemeye resmi olarak düzeltilmiş şekilde sunulması
İzale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davalarında gayrimenkulün aynen taksiminin imkansızlığı
Parselin ve üzerindeki yapının imar mevzuatına göre ifraz (bölünme) şartlarını sağlayamaması, ortaklar arasında rızai paylaşım için uygun geometrik ve metrekare koşullarının bulunmaması
Parselin ve üzerindeki yapının imar mevzuatına göre ifraz (bölünme) şartlarını taşıyıp taşımadığının belediye imar müdürlüğünden sorulması
Aynen taksimin mümkün olmadığını belirten teknik gerekçeli raporun mahkemeye sunulması ve açık artırma ile satış değerinin (ihale kıymeti) takdiri
Kamulaştırma (istimlak) bedel tespiti davalarında emsal parsellerin kamulaştırma tarihinden önceki değerlerine ulaşılamaması
Kamu kurumunun kamulaştırma işlem tarihinden önceki serbest piyasa transferlerinin tapu kayıtlarında doğru analiz edilememesi
Kamulaştırma kanununun 11. maddesindeki kıstaslara (yüzölçümü, imar durumu, konumu vb.) göre emsal matrisinin oluşturulması
Kamulaştırma tarihindeki endeksler (TÜFE/ÜFE veya inşaat maliyet endeksi) kullanılarak emsal satış fiyatlarının kamulaştırma tarihine endekslenmesi
Sulu tarım arazilerinin kıraç arazi olarak tapuda tescilli olması ve değerlemede yanılgı yaratılması
Devlet su işleri (DSİ) veya kooperatif sulama hatlarının sonradan gelmesine rağmen tapu vasfının (cins tashihinin) güncellenmemiş olması
Arazinin üzerinde sulama sistemlerinin (yağmurlama/damlama) ve tarımsal faaliyetlerin yerinde tespiti, ziraat odası verilerinin incelenmesi
Değerlemede arazinin fiili durumunun (sulu tarım) baz alınması, gelir kapitalizasyonu yöntemine göre ürün deseni üzerinden net gelir hesabı yapılması
Meyve bahçelerinde (zeytinlik, cevizlik vb.) ağaçların yaş, cins ve verim durumunun değerlemeye yansıtılmaması
Ağaçların ekonomik ömürlerinin ve meyve verme verimlilik katsayılarının ekspertiz tarafından ihmal edilmesi
Bahçedeki ağaçların dikim sıklığı, taç izdüşümleri ve agronomik bakım durumlarının ziraat mühendisliği disipliniyle incelenmesi
Kapitalizasyon yöntemi ile arazi çıplak arsa değerine, ağaçların yaş ve verim durumuna göre 'ağaç varlığı değeri'nin (nursery value) eklenmesi
Seraların (örtü altı tarım) strüktür ve naylon/polikarbonat örtü malzemesi yıpranma paylarının hesabı
Sera konstrüksiyonunun iklim şartlarından (dolu, fırtına) etkilenmesi ve plastik örtülerin ömrünü tamamlamış olması
Sera iskeletinin galvaniz kalitesi, örtü malzemesinin ışık geçirgenliği ve ısıtma/sulama otomasyonunun çalışıp çalışmadığının kontrolü
Sera yapı elemanlarının kalan ekonomik ömürleri üzerinden yeniden üretim maliyetinden fiziki amortisman düşülerek değer takdir edilmesi
Doğal afet riski (fay hattı, heyelan, taşkın alanı) taşıyan bölgelerdeki gayrimenkullerde değer indirimi yapılamaması
Afet bölgesinde yer alan parsellerin risk durumunun tapu kaydına henüz yansıtılmamış olması
Maden Tetkik ve Arama diri fay haritaları, AFAD heyelan tehlike haritaları ve taşkın risk analizlerinin CBS tabanlı incelenmesi
Riskli bölgelerdeki gayrimenkullere likidite ve risk iskonto oranlarının (%10 ila %30 arasında) piyasa değerinden düşülmesi
Gayrimenkulün cephe aldığı yolun genişliği veya ulaşım ağlarına mesafesinin yanlış hesaplanması
Kuş uçuşu mesafeler ile karayolu/sokak gerçek erişim mesafelerinin karıştırılması
Coğrafi bilgi sistemleri (Google Earth / Netcad) üzerinden rota (routing) analizi yapılarak gerçek yürüme ve araç mesafelerinin ölçülmesi
Konum ve ulaşım çarpanlarının gerçek erişim sürelerine göre yeniden düzenlenmesi ve rapora konum analiz haritasının eklenmesi
Çevresel kirleticilere (sanayi tesisi, çöp depolama alanı, yüksek gerilim hattı) yakın taşınmazlarda değer kaybı tespiti
Yüksek gerilim hatlarının (ENH) mülkiyet parseli üzerinden geçmesi veya taşınmaza çok yakın konumda yer alması
TEİAŞ enerji nakil hatları irtifak haklarının tapu kaydında tescilli olup olmadığını ve hatta olan mesafenin kontrolü
İrtifak hakkı bulunan alanların arsa değerinden kullanım kısıtı oranında düşüldüğü özel bir değer düşüklüğü hesabı yapılması
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) portföy değerlemelerinde iskonto edilmiş nakit akışlarının (DCF) hatalı varsayımlara dayanması
Enflasyon, enflasyondan arındırılmış iskonto oranları (WACC) ve uzun vadeli doluluk/kira artış oranlarının gerçekçi seçilmemesi
DCF modelindeki makroekonomik varsayımların merkez bankası beklentileri ve sektör ortalamalarıyla uyum testinin yapılması
Hassasiyet analizi (Sensitivity analysis) yapılarak farklı senaryolar altında gayrimenkul değer aralığının yatırımcıya sunulması
Şerefiye ve kullanım potansiyeli yüksek olan ticari dükkanlarda peşin değer ile vadeli satış değerlerinin karıştırılması
Piyasadaki vadeli konut/ticari satış ilanlarının peşin piyasa değeri (market value) olarak rapora yansıtılması
Emsal olarak kullanılan satışların ödeme planlarının (peşin mi, ara ödemeli vadeli mi) tahkik edilmesi
Vadeli satış fiyatlarının piyasa faiz oranlarıyla bugünkü değere (diskonto edilerek) indirgenmesi ve saf peşin piyasa değerinin raporda esas alınması
Gayrimenkulün en verimli ve en iyi kullanım (Highest and Best Use) analizinin yapılmaması
Mevcut kullanım biçiminin (örneğin eski müstakil ev) parselin imar potansiyelini (örneğin 5 katlı ticari konut) karşılamadığı durumlarda sadece mevcut durumun değerlenmesi
Parselin imar planındaki yapılaşma haklarının yasal, fiziki ve finansal olarak en karlı kullanım senaryosuyla kıyaslanması
Raporda 'En Verimli ve En İyi Kullanım' analizine yer verilerek, parselin boş olması durumundaki arsa değeri ile mevcut yapılı durumundaki değeri karşılaştırılarak en yüksek ekonomik değerin rapora esas alınması
Kat mülkiyeti kurulmamış kat irtifaklı binalarda iskan (yapı kullanma izin belgesi) olmaması
İnşaat bitmesine rağmen müteahhit firmanın SGK ve vergi borçları nedeniyle iskan ruhsatını alamamış olması
Belediye yapı kontrol biriminden iskan başvuru durumunun ve eksiklerin sorgulanması
Ekspertiz raporunda binanın iskanlı olmadığı belirtilerek, iskan alınabilmesi için gereken masrafların ve yasal risklerin değerlemede iskonto unsuru olarak dikkate alınması
Reklam & Pazarlama Fikir Havuzu
İşletmenizin marka değerini artıracak, fiziksel ve dijital reklam stratejileri.
Tasarım İlham Merkezi
Kurumsal Kimlik & Tasarım Örnekleri
Logo Tasarım Örnekleri
Değerleme Ve Ekspertiz Hizmetleri Logosunda Dikkat Edilmesi Gerekenler
Logo tasarım rehber kriterleri analiz ediliyor...
Bu Sektörde Başarıya Ulaşın
Markanıza ait profesyonel tasarım, web sitesi, mobil uygulama ve pazarlama süreçlerinde birlikte çalışalım.
Bizimle İletişime Geçin