Apartman Ve Site Yönetimi

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 37 kapsamında işletme projesinin Usulüne uygun hazırlanıp tüm kat maliklerine taahhütlü mektup veya imza karşılığı tebliğ edilmemesi; kesinleşmeden icra takibine geçilmesi.

Kat malikleri kurul kararı tanzim defteri, posta tebliğ mazbataları veya kurye imza listesi incelenir. İşletme projesinin ilan panosuna asılma tarihi ve tebliğ tarihleri kontrol edilir.

Saha yönetim yazılımında aylık %5 gecikme tazminatının bileşik faiz şeklinde işletilmesi veya kat malikinin hesabına eksik/geç geçen ödemelerde tarih eşleşmesinin yapılmaması.

Yazılımdaki cari hesap ekstresi ve banka dekont tarihlerindeki valör günleri karşılaştırılır. KMK Madde 20 kapsamında uygulanan faiz yöntemi denetlenir.

Çatı onarımı, asansör yenileme gibi demirbaş (yatırım) harcamalarının kiracıya tahakkuk ettirilmesi veya işletme avansının ev sahibinden talep edilmesi.

Site hesap planındaki gider kodları (Demirbaş vs İşletme) ve kiracı cari kartı detayları incelenir. Kat maliki ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi maddeleri ve KMK Madde 22 kontrol edilir.

Bütçe hazırlanırken %10-15 oranında öngörülemeyen tahsilat kayıp riski yedek akçesinin (karşılık) eklenmemesi ve aidat toplama oranının %75'in altına düşmesi.

Nakit akış tablosu, yaşlandırmalı alacak raporu (aging report) ve vadesi geçmiş tedarikçi borç listesi kontrol edilir.

Ortak alan kira gelirlerinin gayrimenkul sermayes iradı (GMSİ) kapsamındaki stopaj ve vergilendirme yükümlülüklerinin kat malikleri adına doğru beyan edilmemesi.

Kira sözleşmeleri, site banka hesabı gelen ödeme açıklamaları ve vergi dairesi muhtasar beyanname kayıtları incelenir.

Isı pay ölçer cihazlarının pillerinin bitmesi, radyatör vanalarının kireçlenerek takılı kalması veya Ch/Cw parametrelerinin yazılımda yanlış tanımlanması.

Pay ölçer okuma servisinin ürettiği endeks raporları, radyatör vanalarının termostatik çalışması ve daire bazlı tüketim kW/h değerleri kıyaslanır.

Asansör bakım firmasının aylık bakımları aksatması, A Tipi Muayene Kuruluşu bildirimlerinin takip edilmemesi ve Emniyet Devresi (Pit/Machine room) eksikliklerinin giderilmemesi.

A Tipi Muayene Kuruluşu kontrol raporu, yeşil/sarı/kırmızı etiket durumu, asansör seyir defteri ve bakım firması sözleşmesi incelenir.

Dış hava sıcaklık sensörünün (Outdoor reset sensor) oksitlenmesi, modülasyonlu pompaların hava yapması veya eşanjör kireçlenmesi.

Kazan kontrol paneli hata kodları (E-errors), dış hava sensörü ohm direnç değeri ve eşanjör giriş-çıkış sıcaklık farkları (Delta T) ölçülür.

Starter akülerinin sülfatlanması, ATS (Otomatik Transfer Şalteri) kontaktörlerinin yüksek akımda yapışması veya yakıt otomatiği hava yapması.

Akü voltajı (min 24V DC), ATS panosu kontaktör geçişleri ve yakıt seviye/filtre durumu kontrol edilir.

Genleşme tankı membranının yırtılması, tank ön gaz basıncının düşmesi veya frekans konvertörlü hidrofor sürücülerinin (VFD) kalkış/duruş rampa sürelerinin çok kısa ayarlanması.

Genleşme tankı sibobundan su gelip gelmediği (membran yırtık kontrolü), manometre basınç dalgalanmaları ve VFD kalkış süreleri (soft start/stop) denetlenir.

KMK Madde 29 uyarınca Genel Kurul çağrı pusulasının ve gündemin toplantıdan en az 15 gün önce imza karşılığı veya taahhütlü mektup ile tebliğ edilmemesi.

Çağrı mektubu posta alındıları, hazirun cetveli imza föyleri, gazete ilanı (varsa) ve Kat Malikleri Karar Deftri tebligat belgeleri incelenir.

Kat maliklerinin ortak alanları şahsi depo, bahçe çiti veya balkon kapatma ile KMK Madde 19'a aykırı olarak projeden bağımsız değiştirmesi.

Onaylı mimari proje (Tapu/Belediye arşivinden alınan), yerinde yapılan keşif fotoğrafları ve ihtarnameler karşılaştırılır.

Eski yöneticinin ibra edilmemesi veya kişisel husumet nedeniyle resmi defterleri, banka şifrelerini ve faturaları yeni yönetime devretmemesi.

Devir-teslim tutanağı, karar defterinin son noter tasdik sayfası ve devir için çekilen ihtarname kayıtları denetlenir.

Tapu kütüğündeki eklenti (otopark) tahsisleri ile fiili kullanımın uyuşmaması, misafir araçların malik yerlerine park etmesi.

Vaziyet planı, tapu eklenti cetveli (KMK 6), otopark çizgileri ve Plaka Tanıma Sistemi (PTS) logları incelenir.

Genel Kurul kararı olmaksızın yöneticiye huzur hakkı ödenmesi veya yöneticinin ibra edilmediği dönemdeki idari cezaların siteye yüklenmesi.

Genel kurul bütçe maddeleri, huzur hakkı kararları, yönetici mali mesuliyet poliçesi ve geçmiş ibra oylamaları incelenir.

Kıdem tazminatı karşılıklarının (Accrual) bütçelenmemesi, personel işten çıkarıldığında toplu para ihtiyacının işletme bütçesini çökertmesi.

Personel özlük dosyaları, işe giriş tarihleri, birikmiş kıdem/ihbar yükü tablosu ve kıdem fonu banka hesabı denetlenir.

Taşeron firmanın personel SGK primlerini ve maaşlarını ödememesi nedeniyle sitenin 4857 ve 5510 sayılı kanunlar uyarınca icra ile karşılaşması.

Taşeronun aylık SGK hizmet dökümü, prim ödeme makbuzları, maaş banka dekontları ve İSG eğitim sertifikaları kontrol edilir.

KMK Madde 4 uyarınca mutlak ortak yer sayılan kapıcı dairesinin Kat Malikleri Kurulu'nun %100 oybirliği kararı olmadan kiraya verilmesi veya amacı dışında kullanılması.

Tapu ortak yerler tescil kaydı, Kat Malikleri Kurulu karar defteri (oybirliği var mı?) ve kira sözleşmesi incelenir.

6331 sayılı İSG Kanunu uyarınca risk değerlendirmesi yapılması, kişisel koruyucu donanım (KKD) zimmet tutanaklarının olmaması ve yüksekte çalışma eğitimlerinin verilmemesi.

İSG Risk Değerlendirme Raporu, KKD zimmet formları, periyodik sağlık tarama raporları ve acil durum eylem planı denetlenir.

Vardiya kontrol sisteminin (bekçi tur kalemi) bulunmaması, güvenlik kamera kör noktaları ve sürekli denetim eksikliği.

Bekçi tur kalemi (proximity tom) okuma logları, CCTV canlı/geçmiş kayıtları ve vardiya devir-teslim defteri incelenir.

Havuz kimyasallarının (Klor, pH, Çöktürücü) dozaj pompaları yerine elle bilinçsizce atılması, ters yıkama (backwash) yapılmaması ve günlük ölçüm defterinin tutulmaması.

Sağlık Bakanlığı 'Yüzme Havuzlarının Tabi Olacağı Esaslar' yönetmeliğine göre Serbest Klor (1-3 ppm), pH (6.5-7.8) ve bağlı klor değerleri fotometre ile ölçülür.

Kondisyon aletleri çelik halatlarının, koşu bandı paletlerinin periyodik koruyucu bakımlarının yapılmaması ve salon kullanım talimatı panosunun olmaması.

Fitness ekipmanları periyodik bakım formları, çelik halat lifleşme durumları, zemin kauçuk kaplama aşınması ve acil stop butonları test edilir.

Çimlerin akşam saatlerinde aşırı sulanması, otomatik sulama vanalarının (solenoid valve) açık kalması ve kireçli su nedeniyle fıskiyelerin (pop-up) tıkanması.

Sulama saati zamanlayıcısı (Timer), yağmur sensörü aktifliği, toprak nem oranı ve pop-up nozul püskürtme açıları kontrol edilir.

Ahşap/plastik oyun gubunda kırık parçalar, zincir sıkışma boşlukları ve esnek kauçuk zemin (EPDM/Karo) altında çökme oluşması.

TS EN 1176 ve TS EN 1177 standartlarına uygunluk kontrolü, kauçuk zemin darbe emicilik düşme yüksekliği (HIC) testi ve bağlantı civataları denetlenir.

Kat maliklerinin köpek dışkılarını toplamaması, tasmasız köpek gezdirilmesi ve ortak çim alanların tahrip olması.

CCTV kamera kayıtları, site yaşam kuralları kitapçığı ve peyzaj alanları dışkı temizleme istasyonları kontrol edilir.

PTS kameralarının IR (kızılötesi) LED'lerinin zayıflaması, kamera açısının/odağının bozulması ve Plaka OCR yazılımı sürüm eskiliği.

Kamera lens kirliliği, gece IR aydınlatma performansı, araç yaklaşma hızı ve PTS yazılımı tanıma yüzdesi (%98 altı yetersizdir) test edilir.

Bina şaftındaki cat6/coaxial kabloların yüksek akım elektrik hatlarıyla aynı tavadan geçirilerek indüksiyon paraziti alması veya video dağıtıcı (splitter) arızası.

Diafon paneli bus voltajı, splitter çıkış güçleri, kablo tavasındaki enerji-zayıf akım mesafesi (min 30 cm olmalı) kontrol edilir.

NVR kayıt cihazı HDD disklerinin sektör hatası vermesi, kameraların LPR/WDR ayarsızlığı ve KVKK uyarınca kayıt sürelerinin yanlış yapılandırılması.

NVR disk SMART sağlık durumu, günlük depolama boyutu, kamera FPS/çözünürlük değerleri ve 30 günlük geçmiş kayıt izleme denetlenir.

Site ortak alanlarındaki kameraların komşu daire kapısını veya özel yaşam alanını görmesi, kat maliklerinden açık rıza ve aydınlatma metni onayının alınmaması.

Kamera açıları, güvenlik kulübesi aydınlatma panoları, site girişleri KVKK uyarı levhaları ve Verbis kayıt durumu incelenir.

Bariyer kolu emniyet fotoseli veya loop dedektör (zemin manyetik kablosu) arızası, kırılmayan plastik kol yerine ağır alüminyum kol kullanılması.

Loop dedektör frekans hassasiyeti, emniyet fotoseli hizalaması, bariyer tork ayarı ve kauçuk alt fitil durumu kontrol edilir.

Çöp şutu yıkama ve dezenfeksiyon nozullarının tıkanması, vakum/fan havalandırmasının çalışmaması ve çöp kapaklarının sızdırmazlık contalarının kopması.

Çöp şutu fan emiş debitisi, otomatik otomasyonlu yıkama nozulları ve en alt çöp konteyner odası negatif basınç durumu denetlenir.

Atık elektrikli eşya, pil, bitkisel atık yağ ve ambalaj atıklarının (kağıt, plastik, cam) ayrı toplama alanlarının etiketsiz ve standart dışı olması.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 'Sıfır Atık Yönetmeliği' Uyum Kriterleri, Renk Kodlu Atık Kovaları (Mavi, Sarı, Yeşil, Gri) ve Geçici Atık Depolama Alanı kontrol edilir.

Yağmur suyu ilk akış (First-flush) ayırıcısının bulunmaması, çatı pisliklerinin depoya dolması ve depoda havalandırma/UV sterilizasyon olmaması.

Depo içi dissolved oxygen (çözünmüş oksijen) seviyesi, biriken çamur tabakası ve ilk akış süzgeç filtreleri incelenir.

GES panellerinin kuş pisliği ve toz nedeniyle gölgelenmesi (hot-spot oluşumu), inverter DC sigortalarının atması veya şebeke voltaj yüksekliği.

Inverter izleme yazılımı (Solar Monitoring) günlük kWh üretim grafikleri, string voltajları ve panel termal kamera çekimleri denetlenir.

Sitenin ana trafo gücünün eşzamanlı EV şarj çekimini karşılayamaması, şarj ünitelerinin şahsi daire sayacına kaçak çekilmesi.

Ana dağıtım panosu şalter kapasitesi, DLM (Dynamic Load Management) dinamik yük dengeleme yazılımı ve şarj istasyonu süzme sayaçları incelenir.