TÜRKİYE'NİN EN KAPSAMLI İŞ & İŞLETME VERİ MERKEZİ
Apartman Ve Site Yönetimi
Başlangıç Rehberi
Bu Sektör Nedir?
Apartman ve site yönetimi sektörü, toplu yaşam alanlarının sürdürülebilirliğini, güvenliğini ve değerini korumayı amaçlayan profesyonel bir hizmet alanıdır. Kat mülkiyeti kanunu çerçevesinde hukuki, mali ve teknik süreçlerin yönetilmesini kapsar. Modern kentleşme ile birlikte artan siteleşme, bu sektörü profesyonel bir işletmecilik disiplinine dönüştürmüştür. Sektör, sakinlerin yaşam kalitesini artırırken ortak alanların verimli kullanılmasını sağlar. Şeffaf ve hesap verebilir bir yönetim anlayışı, sektörün temel taşını oluşturmaktadır.
Kimler İçin Uygun?
Hizmetin ana hedef kitlesi, çok daireli apartmanlar, toplu konut siteleri ve rezidans projeleridir. Kat malikleri, yönetim kurulları ve denetim kurulları birincil muhataplardır. Ayrıca, ticari iş merkezleri ve karma kullanımlı projeler de önemli bir pazar segmentidir. Gayrimenkul yatırımcıları ve mülk sahipleri, varlıklarının değerini korumak için profesyonel yönetim hizmetlerine ihtiyaç duymaktadır. Yeni nesil akıllı site projeleri, teknolojik yönetim çözümleri arayan özel bir kitle oluşturmaktadır. Kentsel dönüşüm ile yenilenen yapılar, profesyonel yönetim ihtiyacını artırmaktadır.
İş Modeli Nasıl Çalışır?
Gelir modeli, aylık yönetim hizmet bedelleri, danışmanlık ücretleri ve işletme bütçesi üzerinden alınan yönetim komisyonlarına dayanır. Ana faaliyetler; aidat takibi, personel yönetimi, teknik bakım-onarım organizasyonu ve hukuki süreç takibidir. Değer önerisi, sakinlere huzurlu bir yaşam alanı sunarken, maliyetleri optimize ederek aidat yükünü hafifletmektir. Dijital yönetim yazılımları ile şeffaf raporlama sunulması, müşteri sadakatini artıran kritik bir unsurdur. Tedarikçi yönetimi ve toplu alım avantajları ile işletme giderlerinde tasarruf sağlanması temel bir hizmettir.
Fiziksel Alan İhtiyaçları
Yönetim ofisi, merkezi bir konumda, ulaşılabilir ve profesyonel bir iş merkezinde yer almalıdır. Minimum 50-80 metrekarelik bir alan, idari işler ve toplantılar için yeterlidir. Ofis içerisinde sakinlerin ağırlanabileceği bir kabul alanı ve gizlilik gerektiren görüşmeler için bir toplantı odası bulunmalıdır. Arşivleme için güvenli ve düzenli bir dosyalama alanı şarttır. Lokasyonun, yönetilen portföye hızlı erişim sağlayacak bir bölgede olması operasyonel verimliliği artırır. Dijital altyapı ve yüksek hızlı internet, modern yönetim süreçleri için vazgeçilmezdir.
Personel İhtiyaçları
Minimum kadro; bir yönetici, bir muhasebe sorumlusu ve bir saha operasyon sorumlusundan oluşmalıdır. Hukuki süreçler için sözleşmeli bir avukat ile çalışılması zorunludur. Teknik işler için bünyede veya dış kaynaklı olarak elektrik, tesisat ve genel bakım ustaları bulundurulmalıdır. Personelin iletişim becerileri yüksek, Kat Mülkiyeti Kanunu'na hakim ve çözüm odaklı olması beklenir. Temizlik ve güvenlik personeli, genellikle taşeron firmalar üzerinden yönetilir. İdari personel, yönetim yazılımlarını etkin kullanabilen yetkinlikte olmalıdır.
Başlangıç İpuçları
Kat Mülkiyeti Kanunu Hakimiyeti
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nu ezbere bilin; hukuki ihtilaflarda yöneticinin elindeki en güçlü kalkan mevzuat bilgisidir.
Profesyonel Yazılım Kullanımı
Excel ile yönetimi bırakın; aidat takibi, borçlandırma ve raporlama süreçlerini otomatize eden profesyonel site yönetim yazılımlarına yatırım yapın.
Şeffaf Muhasebe Sistemi
Kat maliklerine her ay düzenli, anlaşılır ve denetlenebilir gelir-gider raporları sunarak güven inşa edin.
İşletme Projesi Hazırlığı
Yıl başında hazırlanan işletme projesinin gerçekçi ve enflasyon verileriyle uyumlu olması, yıl ortasında ek aidat talebi krizlerini önler.
Personel Yönetimi ve Mevzuat
Kapıcı, güvenlik ve temizlik personeli için 4857 sayılı İş Kanunu'na tam uyum sağlayın; SGK ve özlük dosyalarını eksiksiz tutun.
İletişim Kanallarının Çeşitlendirilmesi
Kat malikleri ile iletişimde WhatsApp grupları yerine resmi duyuru panoları ve yönetim uygulamaları üzerinden ilerleyerek kurumsallığı koruyun.
İhale ve Satın Alma Disiplini
Büyük harcamalarda mutlaka en az üç farklı firmadan teklif alın ve bu teklifleri yönetim kurulu veya denetim kurulu ile paylaşarak şeffaflığı sağlayın.
Borç Takip Stratejisi
Aidatını ödemeyen kat malikleri için yasal süreci (icra takibi) geciktirmeden başlatın; bu, ödeme yapan maliklerin aidiyet duygusunu korur.
Enerji Verimliliği Danışmanlığı
Sitenin ortak alan aydınlatmaları ve ısıtma sistemlerinde enerji tasarrufu sağlayacak modernizasyon projeleri geliştirerek aidat yükünü hafifletin.
İş Sağlığı ve Güvenliği (İSG)
Ortak alanlarda çalışan personel için İSG risk analizlerini yaptırın ve gerekli eğitimleri aldırarak olası iş kazalarında hukuki sorumluluğu minimize edin.
Sözleşme Yönetimi
Asansör bakımı, güvenlik ve temizlik gibi dış hizmet alımlarında mutlaka detaylı hizmet sözleşmeleri imzalayın ve hizmet kalitesini periyodik denetleyin.
Kriz Yönetimi Planı
Asansör arızası, su kesintisi veya yangın gibi acil durumlarda uygulanacak bir 'Acil Eylem Planı' oluşturun ve bunu tüm sakinlerle paylaşın.
Aidat Tahsilat Kolaylığı
Banka entegrasyonlu sanal POS sistemleri kullanarak aidat ödemelerini dijitalleştirin ve tahsilat oranlarını artırın.
Sosyal Tesis İşletmeciliği
Havuz, spor salonu gibi alanların kullanım kurallarını netleştirin ve bu alanların hijyen/bakım standartlarını yüksek tutarak site değerini artırın.
Sürdürülebilir İlişkiler
Kat malikleri genel kurullarında yapıcı bir dil kullanın; eleştirileri kişisel algılamadan çözüm odaklı bir yönetim anlayışı sergileyin.
Mesleki Bilgi ve Referans Merkezi
Sektörel mesleki standartlar, parametreler ve referans rehberleri.
Teknik İşletme ve Enerji
Kaskat Isıtma Sistemleri ve Isı Pay Ölçer Kalibrasyon Kılavuzu
Merkezi kaskat kazan sistemlerinde yüksek doğal gaz tüketimini ve sistem kilitlenmelerini önlemek için dış hava kompanzasyon sensörleri ve gidiş-dönüş suyu sıcaklık sensörleri her yıl ısıtma sezonu öncesinde kalibre edilmelidir. Sistem su basıncı 1.5 - 2.0 bar aralığında tutulmalı, genleşme tankı ön gaz basınçları kontrol edilmelidir. Isı dağılımında adaleti sağlamak için Isı Pay Ölçer cihazlarının pilleri ve mühürleri kontrol edilmeli, 5 yıllık kalibrasyon/değişim süreleri dolan cihazlar yenilenmelidir. Isı paylaşım hesaplamaları, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yönetmeliklerine uygun olarak, %30 ortak alan asgari tüketim payı gözetilerek yapılmalıdır.
Ortak Alan Kapasite Hesaplayıcı
Site sosyal alanı veya toplantı salonunun kullanılabilir kapasitesini hesaplar.
Hesaplanan Sonuçlar
Site Personeli Hizmet Kapasitesi
Görevli sayısı ve çalışma saatine göre günlük hizmet kapasitesini planlar.
| Kaynak Anahtarı | Kaynak Adı | Miktar/Adet | Kapasite Modu | İşlem Süresi (Dk) | Birim Kapasite (Adet/Sa) | Throughput Kısıtı mı? |
|---|
Hesaplanan Sonuçlar
Ortak Alan Sarf Malzemesi Planlayıcı
Bağımsız bölüm sayısına göre temizlik ve ortak kullanım sarf malzemesi ihtiyacını hesaplar.
Hesaplanan Sonuçlar
Apartman Tahliye Kapasitesi Hesaplayıcı
Apartman veya sitedeki toplam kişi sayısına göre tahliye kapasitesini değerlendirir.
Hesaplanan Sonuçlar
Duyuru Panosu Okunabilirlik Analizi
Apartman ve site duyurularının belirli mesafelerden okunabilirliğini analiz eder.
Hesaplanan Sonuçlar
Site Yerleşim Planı Ölçeklendirme
Mevcut site yerleşim planını farklı ölçülerde yeni alanlara oransal olarak uyarlar.
Hesaplanan Sonuçlar
Site Yönetim Modeli Karar Danışmanı
Site büyüklüğü ve ihtiyaçlarına göre en uygun yönetim organizasyonunu önerir.
Hesaplanan Sonuçlar
Standart Operasyonel İş Akışları
Sektör standartlarına uygun iş akış ve süreç adımları.
Gündem Belirleme ve Çağrı Tebligatı
Kat Malikleri Kurulu toplantı gündemi, tarihi, saati ve yeri belirlenir. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamaması durumunda yapılacak ikinci toplantının detayları da eklenerek, Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun şekilde en az 15 gün önceden tüm kat maliklerine taahhütlü mektupla veya imza karşılığı tebliğ edilir.
Günlük ve Haftalık Ekipman Kontrolü
Asansörler, jeneratör, hidrofor, su depoları, ortak alan aydınlatmaları ve kazan dairesi gibi kritik teknik ekipmanlar teknik personel veya site görevlisi tarafından günlük ve haftalık kontrol listelerine göre fiziksel olarak kontrol edilir.
Hazirun Cetvelinin Hazırlanması
Toplantı günü, kat maliklerinin veya vekillerinin katılım durumunu tespit etmek amacıyla güncel tapu kayıtlarına uygun hazirun cetveli hazırlanır. Toplantı girişinde kimlik ve vekaletname kontrolleri yapılarak imzalar alınır.
Arıza Bildirim Kaydı ve Ön Değerlendirme
Sakinlerden gelen veya rutin kontrollerde tespit edilen arızalar yönetim yazılımına veya arıza takip defterine kaydedilir. Arızanın aciliyet durumu ve güvenlik riski oluşturup oluşturmadığı ön değerlendirme ile belirlenir.
Toplantının Gerçekleştirilmesi ve Divan Seçimi
Yeterli çoğunluğun (ilk toplantı için sayı ve arsa payı çoğunluğu) sağlandığı tespit edildikten sonra toplantı açılır. Toplantıyı yönetmek üzere bir divan başkanı ve yazman seçilir, gündem maddelerinin görüşülmesine geçilir.
Yetkili Servis veya Teknik Personel Yönlendirmesi
Arızanın türüne göre site içi teknik personel görevlendirilir veya periyodik bakım anlaşması olan yetkili servis (örn. asansör veya jeneratör firması) aranarak müdahale talep edilir. Müdahale süresi yakından takip edilir.
Kararların Karar Defterine İşlenmesi
Toplantıda alınan kararlar, seçilen yeni yönetim ve denetim kurulları, kabul edilen bütçe ve işletme projesi detayları toplantı tutanağına yazılır. Bu tutanak, toplantı sonunda divan kurulu ve katılan maliklerce imzalanarak noter onaylı Karar Defterine yapıştırılır ve imzalanır.
Onarım Sonrası Test ve Kabul İşlemleri
Gerçekleştirilen onarım veya parça değişimi sonrasında ekipman test çalışmasına tabi tutulur. Teknik personel veya site müdürü gözetiminde işin standartlara uygun yapıldığı onaylanarak teslim alma tutanağı imzalanır.
Kararların Tebliği ve İtiraz Süreci
Toplantıya katılmayan kat maliklerine alınan kararlar, hazırlanan işletme projesi ve ödeme planı imza karşılığı veya taahhütlü posta ile tebliğ edilir. Yasal itiraz sürelerinin takibi başlatılır.
Bakım/Onarım Raporlaması ve Arşivleme
Giderilen arızaya ait servis formu, fatura ve değiştirilen parçaların garanti belgeleri dijital ve fiziksel arşivde saklanır. Yapılan harcama ilgili bütçe kalemine (ortak alan giderleri vb.) işlenerek finansal kayıtlar güncellenir.
Operasyonel Kontrol Listeleri
Günlük rutinleri tarayıcınızda saklanacak şekilde takip edin.
Günlük Rutin Tesis ve Çevre Kontrolü
%0Aylık Finansal ve Aidat Yönetimi
%0Yeni Site Yönetimi Kazanımı ve Teklif Hazırlığı
%0Periyodik Teknik Bakım ve İSG Kontrolü
%0Dijital Varlık ve Müşteri İlişkileri Yönetimi
%0Sezonluk Bahçe ve Peyzaj Bakımı
%0Kat Malikleri Genel Kurul Toplantı Hazırlığı
%0Havuz ve Sosyal Tesis İşletim ve Hijyen Kontrolü
%0Bölgesel Emlak Ofisleri ve Müteahhit İş Birlikleri
%0Acil Durum ve Afet Yönetimi Hazırlığı
%0Sorun / Çözüm Kütüphanesi
Apartman Ve Site Yönetimi sektöründe karşılaşılabilecek teknik ve operasyonel sorunlar için çözüm ve teşhis rehberi.
Kat mülkiyeti kanununa uygun işletme projesi yapılmaması nedeniyle icra takiplerine itiraz edilmesi
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 37 kapsamında işletme projesinin Usulüne uygun hazırlanıp tüm kat maliklerine taahhütlü mektup veya imza karşılığı tebliğ edilmemesi; kesinleşmeden icra takibine geçilmesi.
Kat malikleri kurul kararı tanzim defteri, posta tebliğ mazbataları veya kurye imza listesi incelenir. İşletme projesinin ilan panosuna asılma tarihi ve tebliğ tarihleri kontrol edilir.
Yönetim kurulu kararı ile revize işletme projesi hazırlanmalı, KMK 37'ye uygun olarak tüm maliklere taahhütlü mektup veya elden imza karşılığı tebliğ edilmeli, 7 günlük itiraz süresi beklendikten sonra kesinleştirilerek icra süreci baştan başlatılmalıdır.
Gecikme tazminatı hesaplamasında %5 yasal sınırın yanlış uygulanması veya muafiyet iddiaları
Saha yönetim yazılımında aylık %5 gecikme tazminatının bileşik faiz şeklinde işletilmesi veya kat malikinin hesabına eksik/geç geçen ödemelerde tarih eşleşmesinin yapılmaması.
Yazılımdaki cari hesap ekstresi ve banka dekont tarihlerindeki valör günleri karşılaştırılır. KMK Madde 20 kapsamında uygulanan faiz yöntemi denetlenir.
Yazılım ayarları KMK Madde 20 uyarınca sadece ana para üzerinden aylık %5 basit oran olarak güncellenmeli, banka entegrasyonu ile dekont valör tarihleri otomatik eşleştirilerek hatalı faiz tahakkukları iptal edilmelidir.
Kiracı ile kat maliki arasındaki demirbaş ve işletme gideri ayrımında yaşanan hukuki ihtilaflar
Çatı onarımı, asansör yenileme gibi demirbaş (yatırım) harcamalarının kiracıya tahakkuk ettirilmesi veya işletme avansının ev sahibinden talep edilmesi.
Site hesap planındaki gider kodları (Demirbaş vs İşletme) ve kiracı cari kartı detayları incelenir. Kat maliki ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi maddeleri ve KMK Madde 22 kontrol edilir.
Yönetim yazılımındaki hesap planında demirbaş ve işletme giderleri iki ayrı ana hesaba bölünmeli; demirbaş harcamaları doğrudan kat maliki (mülk sahibi) carisine, kullanım giderleri ise kiracı carisine KMK 22 uyarınca müşterek ve müteselsil sorumluluk şerhiyle yansıtılmalıdır.
Günüde ödenmeyen avanslar nedeniyle site nakit akışının tıkanması ve tedarikçi icra riski
Bütçe hazırlanırken %10-15 oranında öngörülemeyen tahsilat kayıp riski yedek akçesinin (karşılık) eklenmemesi ve aidat toplama oranının %75'in altına düşmesi.
Nakit akış tablosu, yaşlandırmalı alacak raporu (aging report) ve vadesi geçmiş tedarikçi borç listesi kontrol edilir.
Acil Kat Malikleri Kurulu toplanarak ek işletme projesi (ek bütçe) onaylatılmalı, geciken alacaklar için 30 günü geçen hesaplara icra takibi prosedürü başlatılmalı ve gelecekteki bütçelere en az %10 yedek akçe kalemi eklenmelidir.
Ortak alan kiralamalarından (Çatı anteni, ATM, sosyal tesis) elde edilen gelirin vergilendirme ve dağıtım hatası
Ortak alan kira gelirlerinin gayrimenkul sermayes iradı (GMSİ) kapsamındaki stopaj ve vergilendirme yükümlülüklerinin kat malikleri adına doğru beyan edilmemesi.
Kira sözleşmeleri, site banka hesabı gelen ödeme açıklamaları ve vergi dairesi muhtasar beyanname kayıtları incelenir.
Gelirlerin yönetim namına değil kat maliklerinin arsa payları oranında hisselerine düşen GMSİ olarak tanımlanması sağlanmalı, kurumsal kiracılardan stopaj kesinti makbuzları toplanarak maliklere yıllık beyanname dönemi öncesinde döküm olarak sunulmalıdır.
Merkezi ısıtma sisteminde kalibrasyonsuz ısı pay ölçerler nedeniyle katlar arası adaletsiz faturalandırma
Isı pay ölçer cihazlarının pillerinin bitmesi, radyatör vanalarının kireçlenerek takılı kalması veya Ch/Cw parametrelerinin yazılımda yanlış tanımlanması.
Pay ölçer okuma servisinin ürettiği endeks raporları, radyatör vanalarının termostatik çalışması ve daire bazlı tüketim kW/h değerleri kıyaslanır.
5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu'na uygun olarak süresi dolan pay ölçerler kalibre edilmeli veya yenilenmeli, termostatik vanalar 15°C (asgari sıcaklık) altına düşmeyecek şekilde sabitleştirilip okuma firması parametreleri denetlenmelidir.
Asansör yıllık periyodik kontrolünde kırmızı etiket alması ve işletme dışı kalması
Asansör bakım firmasının aylık bakımları aksatması, A Tipi Muayene Kuruluşu bildirimlerinin takip edilmemesi ve Emniyet Devresi (Pit/Machine room) eksikliklerinin giderilmemesi.
A Tipi Muayene Kuruluşu kontrol raporu, yeşil/sarı/kırmızı etiket durumu, asansör seyir defteri ve bakım firması sözleşmesi incelenir.
Raporlanan can güvenliği eksiklikleri (revizyon seti, kapı kilitleri, halat aşınmaları) için onaylı asansör firmasından ivedi teklif alınarak revizyon başlatılmalı, 60 gün içinde kapatma yapılarak Binaların Asansör Bakım Yönetmeliği gereği yeşil etiket alınmalıdır.
Kaskat kazan sisteminde sensör arızası nedeniyle yüksek doğal gaz tüketimi ve sistem kilitlenmesi
Dış hava sıcaklık sensörünün (Outdoor reset sensor) oksitlenmesi, modülasyonlu pompaların hava yapması veya eşanjör kireçlenmesi.
Kazan kontrol paneli hata kodları (E-errors), dış hava sensörü ohm direnç değeri ve eşanjör giriş-çıkış sıcaklık farkları (Delta T) ölçülür.
Arızalı dış hava sensörü yenilenmeli, kaskat kontrol kartı parametreleri sıfırlanıp kalibre edilmeli, eşanjör kimyasal yıkama ile kireçten arındırılmalı ve sistem havası otomatik purjörlerle evakuasyon edilmelidir.
Jeneratörün elektrik kesintisinde otomatik devreye girmemesi veya transfer panosu şalter yapışması
Starter akülerinin sülfatlanması, ATS (Otomatik Transfer Şalteri) kontaktörlerinin yüksek akımda yapışması veya yakıt otomatiği hava yapması.
Akü voltajı (min 24V DC), ATS panosu kontaktör geçişleri ve yakıt seviye/filtre durumu kontrol edilir.
Aküler şarjlı tutulmalı ve 2 yılda bir değiştirilmeli, ATS panosuna motorized şalter grubu monte edilmeli, jeneratör haftalık otomatik yükte çalıştırma (test run) takvimine bağlanmalıdır.
Hidrofor basma hattında koç darbesi (water hammer) nedeniyle ana boru patlamaları
Genleşme tankı membranının yırtılması, tank ön gaz basıncının düşmesi veya frekans konvertörlü hidrofor sürücülerinin (VFD) kalkış/duruş rampa sürelerinin çok kısa ayarlanması.
Genleşme tankı sibobundan su gelip gelmediği (membran yırtık kontrolü), manometre basınç dalgalanmaları ve VFD kalkış süreleri (soft start/stop) denetlenir.
Patlak membran değiştirilerek tanka azot/hava gazı (sistem işletme basıncının 0.2 bar altı) basılmalı, VFD sürücü kalkış rampası 5-8 saniyeye uzatılarak darbe söümleme cekvalfleri yenilenmelidir.
Genel Kurul kararlarının usulüne uygun çağrı yapılmaması nedeniyle mahkemece iptal edilmesi
KMK Madde 29 uyarınca Genel Kurul çağrı pusulasının ve gündemin toplantıdan en az 15 gün önce imza karşılığı veya taahhütlü mektup ile tebliğ edilmemesi.
Çağrı mektubu posta alındıları, hazirun cetveli imza föyleri, gazete ilanı (varsa) ve Kat Malikleri Karar Deftri tebligat belgeleri incelenir.
KMK 29'a uygun şekilde gündem, bütçe ve vekaletname formu eklenerek tüm maliklere en az 15 gün önceden taahhütlü mektup gönderilmeli; birinci toplantıda çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı tarihi belirtilerek toplantı usulüne uygun tekrarlanmalıdır.
Bağımsız bölüm malikinin ortak alana (koridor, çatı, bahçe) tecavüzü ve mimari projeye aykırı imalat yapması
Kat maliklerinin ortak alanları şahsi depo, bahçe çiti veya balkon kapatma ile KMK Madde 19'a aykırı olarak projeden bağımsız değiştirmesi.
Onaylı mimari proje (Tapu/Belediye arşivinden alınan), yerinde yapılan keşif fotoğrafları ve ihtarnameler karşılaştırılır.
Mülk sahibine 7 gün süreli Noter onaylı ihtarname çekilerek eski hale getirme (kal) talep edilmeli, düzeltilmediği takdirde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde KMK 19 uyarınca 'Müdahalenin Men-i ve Eski Hale Getirme' davası açılmalıdır.
Eski yönetimden Kat Malikleri Karar Defteri ve mali evrakların teslim alınamaması
Eski yöneticinin ibra edilmemesi veya kişisel husumet nedeniyle resmi defterleri, banka şifrelerini ve faturaları yeni yönetime devretmemesi.
Devir-teslim tutanağı, karar defterinin son noter tasdik sayfası ve devir için çekilen ihtarname kayıtları denetlenir.
Eski yöneticiye Noter aracılığıyla 3 iş günü içinde devir teslim ihtar çekilmeli, teslim yapılmaması halinde Cumhuriyet Savcılığı'na 'Görevi Kötüye Kullanma ve Evrakı Teslim Etmeme' suç duyurusunda bulunulup Cumhuriyet Başsavcılığı kanalıyla defterler talep edilmelidir.
Otopark kullanımında bağıl alan tanımına uyulmaması ve araç kapasite çatışmaları
Tapu kütüğündeki eklenti (otopark) tahsisleri ile fiili kullanımın uyuşmaması, misafir araçların malik yerlerine park etmesi.
Vaziyet planı, tapu eklenti cetveli (KMK 6), otopark çizgileri ve Plaka Tanıma Sistemi (PTS) logları incelenir.
Tapudaki eklenti/tahsis listesine göre her bağımsız bölümün otopark yeri numaralandırılarak çizilmeli, PTS sistemine daire başı tanımlı araç sayısı sınırlanmalı ve ihlal eden araçlar için Genel Kurulca onaylanmış cezai şart yönetmeliği uygulanmalıdır.
Site yönetim kurulu üyelerinin huzur hakkı ve sorumluluk sigortası hukuki anlaşmazlıkları
Genel Kurul kararı olmaksızın yöneticiye huzur hakkı ödenmesi veya yöneticinin ibra edilmediği dönemdeki idari cezaların siteye yüklenmesi.
Genel kurul bütçe maddeleri, huzur hakkı kararları, yönetici mali mesuliyet poliçesi ve geçmiş ibra oylamaları incelenir.
Yönetici huzur hakkı ve aidat muafiyeti KMK 40 uyarınca mutlaka Genel Kurul kararında açık rakamla onaylatılmalı, yöneticinin şahsi kusurundan kaynaklanan vergi/SGK idari para cezaları rücu davası ile eski yöneticiden tahsil edilmelidir.
Site temizlik/güvenlik personelinin kıdem tazminatı yükünün yedeklenmemesi ve ani işçilik maliyeti
Kıdem tazminatı karşılıklarının (Accrual) bütçelenmemesi, personel işten çıkarıldığında toplu para ihtiyacının işletme bütçesini çökertmesi.
Personel özlük dosyaları, işe giriş tarihleri, birikmiş kıdem/ihbar yükü tablosu ve kıdem fonu banka hesabı denetlenir.
Her yıl işletme projesine 'Personel Kıdem Tazminatı Karşılığı' kalemi eklenmeli, toplanan paralar vadeli/nemalandırılan ayrı bir blokeli 'Kıdem Fonu' hesabında biriktirilerek işletme kasasından ayrılmalıdır.
Taşeron güvenlik/temizlik firmasından hizmet alınırken alt işveren (asıl işveren) müteselsil sorumluluk riski
Taşeron firmanın personel SGK primlerini ve maaşlarını ödememesi nedeniyle sitenin 4857 ve 5510 sayılı kanunlar uyarınca icra ile karşılaşması.
Taşeronun aylık SGK hizmet dökümü, prim ödeme makbuzları, maaş banka dekontları ve İSG eğitim sertifikaları kontrol edilir.
Taşeron hakediş ödemeleri yapılmadan önce onaylı SGK Borcu Yoktur yazısı ve maaş ödeme dekontları zorunlu evrak olarak istenmeli, getirmeyen taşeronun hakedişi bloke edilerek doğrudan işçi hesabına yatırılmalıdır.
Kapıcı/Kaloriferci dairesinin KMK'ya aykırı şekilde üçüncü şahıslara kiraya verilmesi
KMK Madde 4 uyarınca mutlak ortak yer sayılan kapıcı dairesinin Kat Malikleri Kurulu'nun %100 oybirliği kararı olmadan kiraya verilmesi veya amacı dışında kullanılması.
Tapu ortak yerler tescil kaydı, Kat Malikleri Kurulu karar defteri (oybirliği var mı?) ve kira sözleşmesi incelenir.
Kapıcı dairesi kiralaması için tüm kat maliklerinin (%100) yazılı rızası veya oybirliği kararı şarttır; aksi halde tek bir malikin dahi açacağı tahliye davası ile süreç iptal olacağından kiralama oybirliği kararı alındıktan sonra resmi yapılmalıdır.
Site personeli iş kazalarında (İSG) yönetimin cezai sorumluluğu ve eksik İSG evrakları
6331 sayılı İSG Kanunu uyarınca risk değerlendirmesi yapılması, kişisel koruyucu donanım (KKD) zimmet tutanaklarının olmaması ve yüksekte çalışma eğitimlerinin verilmemesi.
İSG Risk Değerlendirme Raporu, KKD zimmet formları, periyodik sağlık tarama raporları ve acil durum eylem planı denetlenir.
A Sınıfı/B Sınıfı İSG Uzmanı ile sözleşme yapılarak sitenin risk analizi yenilenmeli, personele KKD malzemeleri imza karşılığı teslim edilmeli, yüksekte çalışma/elektrik eğitimleri tamamlanarak İSG panosu oluşturulmalıdır.
Gece vardiyası güvenlik personelinin görev yerini terk etmesi ve uyku ihlalleri
Vardiya kontrol sisteminin (bekçi tur kalemi) bulunmaması, güvenlik kamera kör noktaları ve sürekli denetim eksikliği.
Bekçi tur kalemi (proximity tom) okuma logları, CCTV canlı/geçmiş kayıtları ve vardiya devir-teslim defteri incelenir.
Sitede belirli noktalara RFID bekçi tur devriye istasyonları kurulmalı, personelin 45 dakikada bir tur atması zorunlu kılınmalı, tur atılmadığında yönetim yazılımına otomatik SMS/alarm atan sistem devreye alınmalıdır.
Açık/Kapalı yüzme havuzunda Bakteriyolojik üreme (Pseudomonas/E.Coli) nedeniyle İl Sağlık kapatma cezası
Havuz kimyasallarının (Klor, pH, Çöktürücü) dozaj pompaları yerine elle bilinçsizce atılması, ters yıkama (backwash) yapılmaması ve günlük ölçüm defterinin tutulmaması.
Sağlık Bakanlığı 'Yüzme Havuzlarının Tabi Olacağı Esaslar' yönetmeliğine göre Serbest Klor (1-3 ppm), pH (6.5-7.8) ve bağlı klor değerleri fotometre ile ölçülür.
Otomatik otomasyonlu klor/pH klorlama panosu kurulmalı, havuz operatörü (BSO) sertifikalı personel tarafından günde 3 defa numune alınıp Havuz İşletme Defteri'ne işlenmeli ve haftalık dip süpürme/ters yıkama aksatılmamalıdır.
Site fitness salonunda ekipman arızası sonucu kullanıcı yaralanması ve tazminat riski
Kondisyon aletleri çelik halatlarının, koşu bandı paletlerinin periyodik koruyucu bakımlarının yapılmaması ve salon kullanım talimatı panosunun olmaması.
Fitness ekipmanları periyodik bakım formları, çelik halat lifleşme durumları, zemin kauçuk kaplama aşınması ve acil stop butonları test edilir.
Profesyonel spor ekipmanı teknik servisi ile 3 aylık bakımsözleşmesi yapılmalı, salona 'Kullanım Kuralları ve Sorumluluk Feragat' panosu asılmalı, 18 yaş altı tek başına kullanım kilit sistemiyle engellenmelidir.
Peyzaj çim alanlarında mantar hastalığı (Pythium) ve otomatik sulama otomasyon arızası
Çimlerin akşam saatlerinde aşırı sulanması, otomatik sulama vanalarının (solenoid valve) açık kalması ve kireçli su nedeniyle fıskiyelerin (pop-up) tıkanması.
Sulama saati zamanlayıcısı (Timer), yağmur sensörü aktifliği, toprak nem oranı ve pop-up nozul püskürtme açıları kontrol edilir.
Sulama saatleri sabaha karşı 04:00-07:00 aralığına çekilmeli, yağmur sensörü devreye alınmalı, tıkanan pop-up nozullar sirke/asit çözeltisiyle temizlenip peyzaj mimarı kontrolünde fungisit (mantar ilacı) uygulaması yapılmalıdır.
Site çocuk oyun parkında EN 1176 standardı eksikliği nedeniyle çocuk yaralanmaları
Ahşap/plastik oyun gubunda kırık parçalar, zincir sıkışma boşlukları ve esnek kauçuk zemin (EPDM/Karo) altında çökme oluşması.
TS EN 1176 ve TS EN 1177 standartlarına uygunluk kontrolü, kauçuk zemin darbe emicilik düşme yüksekliği (HIC) testi ve bağlantı civataları denetlenir.
Hasarlı oyun elemanları derhal kullanıma kapatılmalı, yaralanmaya yol açabilecek keskin kenarlar zımparalanmalı, düşme alanlarına min 40 mm EPDM kauçuk zemin kaplaması yapılarak EN 1176 uygunluk sertifikası alınmalıdır.
Evcil hayvan gezdirme alanlarında hijyen ve komşuluk hukuku ihtilafları
Kat maliklerinin köpek dışkılarını toplamaması, tasmasız köpek gezdirilmesi ve ortak çim alanların tahrip olması.
CCTV kamera kayıtları, site yaşam kuralları kitapçığı ve peyzaj alanları dışkı temizleme istasyonları kontrol edilir.
Site Yaşam Yönetmeliği'ne evcil hayvan gezdirme kuralları eklenmeli, belirli bir bölge 'Evcil Hayvan Parkı' olarak çitle ayrılmalı, alana dışkı poşet otomatları yerleştirilmeli ve ihlal durumunda Genel Kurul onaylı idari para cezası uygulanmalıdır.
Plaka Tanıma Sisteminin (PTS) kötü hava şartlarında plakaları okuyamaması ve kapı yığılması
PTS kameralarının IR (kızılötesi) LED'lerinin zayıflaması, kamera açısının/odağının bozulması ve Plaka OCR yazılımı sürüm eskiliği.
Kamera lens kirliliği, gece IR aydınlatma performansı, araç yaklaşma hızı ve PTS yazılımı tanıma yüzdesi (%98 altı yetersizdir) test edilir.
PTS kameraları 1080p Starlight/IR özellikli modellerle yenilenmeli, plaka okuma mesafesi ve ışık açısı kalibre edilmeli, yedek olarak UHF RFID etiket (OGS) sistemi entegre edilerek hibrit geçiş sağlanmalıdır.
Görüntülü Diafon (Intercom) sisteminde daireler arası ses/görüntü paraziti ve zil çalmaması
Bina şaftındaki cat6/coaxial kabloların yüksek akım elektrik hatlarıyla aynı tavadan geçirilerek indüksiyon paraziti alması veya video dağıtıcı (splitter) arızası.
Diafon paneli bus voltajı, splitter çıkış güçleri, kablo tavasındaki enerji-zayıf akım mesafesi (min 30 cm olmalı) kontrol edilir.
Zayıf akım kabloları güç kablolarından ayrılmalı, korozyona uğramış video splitter cihazları yenilenmeli ve sistem altyapısı IP bazlı otomasyonlu Intercom sistemine dönüştürülmelidir.
Site çevre güvenlik CCTV kameralarının gece görüş kayıpları ve depolama süresi yetersizliği
NVR kayıt cihazı HDD disklerinin sektör hatası vermesi, kameraların LPR/WDR ayarsızlığı ve KVKK uyarınca kayıt sürelerinin yanlış yapılandırılması.
NVR disk SMART sağlık durumu, günlük depolama boyutu, kamera FPS/çözünürlük değerleri ve 30 günlük geçmiş kayıt izleme denetlenir.
Arızalı diskler 7/24 Güvenlik Sınıfı (Purple/Skyhawk) HDD ile değiştirilmeli, H.265+ sıkıştırma formatına geçilerek kayıt süresi min 30 güne çıkarılmalı ve kameralarda WDR (Wide Dynamic Range) aktif edilmelidir.
KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu) kapsamında site kamerası ve kayıt sistemlerinin ceza riski
Site ortak alanlarındaki kameraların komşu daire kapısını veya özel yaşam alanını görmesi, kat maliklerinden açık rıza ve aydınlatma metni onayının alınmaması.
Kamera açıları, güvenlik kulübesi aydınlatma panoları, site girişleri KVKK uyarı levhaları ve Verbis kayıt durumu incelenir.
Kamera açıları sadece ortak kullanım alanlarını görecek şekilde ayarlanmalı, site girişlerine ve bloklara KVKK Aydınlatma Panoları asılmalı, kamera kayıtlarına erişim yetkisi sadece site müdürüne şifrelenmeli ve VERBİS kaydı tamamlanmalıdır.
Site bariyer sisteminin rüzgarda kırılması veya araç üstüne düşerek hasar vermesi
Bariyer kolu emniyet fotoseli veya loop dedektör (zemin manyetik kablosu) arızası, kırılmayan plastik kol yerine ağır alüminyum kol kullanılması.
Loop dedektör frekans hassasiyeti, emniyet fotoseli hizalaması, bariyer tork ayarı ve kauçuk alt fitil durumu kontrol edilir.
Zemin asfaltı kesilerek yeni Loop Sensör kablosu döşenmeli, bariyer koluna esnek kauçuk darbe emici fitil ve kırılan mafsallı kol takılmalı, araç geçiş emniyet fotoselleri çiftleştirilmelidir.
Site içi çöp şutlarında (Garbage Chute) biriken organik atıklar nedeniyle koku ve haşere istilası
Çöp şutu yıkama ve dezenfeksiyon nozullarının tıkanması, vakum/fan havalandırmasının çalışmaması ve çöp kapaklarının sızdırmazlık contalarının kopması.
Çöp şutu fan emiş debitisi, otomatik otomasyonlu yıkama nozulları ve en alt çöp konteyner odası negatif basınç durumu denetlenir.
Çöp şutu sistemine her gün otomatik kimyasal dozajlı basınçlı Yıkama Prosedürü tanımlanmalı, şut tepesindeki çatı egzoz fanı 24 saat kesintisiz çalıştırılmalı ve kapak contaları kauçuk malzemeyle yenilenmelidir.
Sıfır Atık Yönetmeliği kapsamında site atık ayrıştırma merkezinin denetimde ceza alması
Atık elektrikli eşya, pil, bitkisel atık yağ ve ambalaj atıklarının (kağıt, plastik, cam) ayrı toplama alanlarının etiketsiz ve standart dışı olması.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 'Sıfır Atık Yönetmeliği' Uyum Kriterleri, Renk Kodlu Atık Kovaları (Mavi, Sarı, Yeşil, Gri) ve Geçici Atık Depolama Alanı kontrol edilir.
Siteye Geçici Atık Depolama Alanı inşa edilmeli, 4'lü Sıfır Atık Kumbara Seti blok girişlerine koyulmalı, lisanslı atık toplama firmaları ile protokol yapılarak Sıfır Atık Belgesi başvurusu tamamlanmalıdır.
Yağmur suyu toplama deposunda (Rainwater Harvesting) bakteri oluşumu ve sulamada koku
Yağmur suyu ilk akış (First-flush) ayırıcısının bulunmaması, çatı pisliklerinin depoya dolması ve depoda havalandırma/UV sterilizasyon olmaması.
Depo içi dissolved oxygen (çözünmüş oksijen) seviyesi, biriken çamur tabakası ve ilk akış süzgeç filtreleri incelenir.
Depo girişine mekanik First-Flush (İlk Yağmur Suyu Ayırıcı) sistemi takılmalı, depo tabanına havalandırma difüzörü ve sulama çıkışına hat tipi UV Dezenfeksiyon Cihazı monte edilmelidir.
Ortak alan Güneş Enerjisi Sistemlerinde (GES / On-Grid) inversör arızası ve üretim kaybı
GES panellerinin kuş pisliği ve toz nedeniyle gölgelenmesi (hot-spot oluşumu), inverter DC sigortalarının atması veya şebeke voltaj yüksekliği.
Inverter izleme yazılımı (Solar Monitoring) günlük kWh üretim grafikleri, string voltajları ve panel termal kamera çekimleri denetlenir.
Güneş panelleri 3 ayda bir saf su ve yumuşak fırçalı panel yıkama robotu ile temizlenmeli, termal kamerayla yanan hücreler (hot-spot) tespit edilip bypass diyotları/paneller değiştirilmelidir.
Elektrikli Araç Şarj İstasyonlarında (EV Charger) altyapı yük aşımı ve daire bazlı sayaç çakışması
Sitenin ana trafo gücünün eşzamanlı EV şarj çekimini karşılayamaması, şarj ünitelerinin şahsi daire sayacına kaçak çekilmesi.
Ana dağıtım panosu şalter kapasitesi, DLM (Dynamic Load Management) dinamik yük dengeleme yazılımı ve şarj istasyonu süzme sayaçları incelenir.
Tüm EV şarj cihazları merkezi DLM (Dinamik Yük Yönetimi) sistemine bağlanarak bina çekimi arttığında şarj hızı otomatik düşürülmeli, her şarj istasyonuna MID Onaylı Süzme Sayaç takılarak tüketim daire aidatına yansıtılmalıdır.
Reklam & Pazarlama Fikir Havuzu
İşletmenizin marka değerini artıracak, fiziksel ve dijital reklam stratejileri.
Tasarım İlham Merkezi
Kurumsal Kimlik & Tasarım Örnekleri
Logo Tasarım Örnekleri
Apartman Ve Site Yönetimi Logosunda Dikkat Edilmesi Gerekenler
Logo tasarım rehber kriterleri analiz ediliyor...
Bu Sektörde Başarıya Ulaşın
Markanıza ait profesyonel tasarım, web sitesi, mobil uygulama ve pazarlama süreçlerinde birlikte çalışalım.
Bizimle İletişime Geçin