Alışveriş Merkezleri (AVM) Yönetimi

İnverter kompresörlerin düşük frekansta uzun süre çalışması nedeniyle boru hatlarında biriken yağın sistem tarafından otomatik temizlenmeye (oil recovery mode) alınması ve bu esnada iç ünitelerin geçici olarak bypass moduna geçmesi.

Merkezi otomasyon (BMS) üzerinden VRF dış ünite parametrelerini inceleyin. Yağ geri kazanım çevrim sıklığını ve çevrim anındaki evaporasyon/kondansasyon sıcaklıklarını kontrol edin. Boru hattı mesafelerinin ve eğimlerinin üretici standartlarına uygunluğunu doğrulayın.

Besleme suyu yumuşatıcı sisteminin (reçine tankı) tuzlanma döngüsünün aksaması ve sertlik derecesinin yükselmesi neticesinde plaka yüzeylerinde kalsiyum karbonat tabakasının birikmesi.

Eşanjör giriş-çıkış manometrelerindeki basınç farkını (fark basınç) ölçün. Besleme suyunun sertlik derecesini kit ile test edin. BMS üzerinden primer ve sekonder devre sıcaklık eğrilerini karşılaştırın.

AVM genelindeki LED aydınlatmalar, yürüyen merdiven invertörleri ve kesintisiz güç kaynaklarının (KGK) şebekeye yüksek oranda 3. ve 5. akım harmoniği basması sonucu nötr hattının aşırı yüklenmesi ve şalterin ısınması.

Enerji analizörü ile ana panodan THD-I (Toplam Harmonik Akım Bozulması) değerlerini ölçün. Kızılötesi termal kamera ile şalter kutuplarının ve nötr barasının sıcaklığını kontrol edin.

Açık çevrim soğutma kulelerinde su sıcaklığının 20-45 °C arasında kalması, biyosidal dozajlama pompasının arızalanması ve havuz tabanında organik çamur birikimi.

Kule havuzundan su numunesi alarak akredite laboratuvarda Legionella pneumophila kültürü testi yaptırın. Otomatik klor ve biyosit dozaj sisteminin akış sensörlerini ve kimyasal seviyelerini kontrol edin.

Gündüz saatlerinde devrede olan endüktif yüklerin gece kapanmasıyla birlikte, AVM genelindeki uzun mesafeli yeraltı XLPE kablolarının ve LED sürücülerinin yarattığı kapasitif etkinin kompanze edilememesi.

Kompanzasyon panosundaki reaktif güç kontrol rölesinin log kayıtlarını inceleyin. Gece saat 01:00 - 05:00 arasındaki endüktif/kapasitif oranları sayaç üzerinden takip edin. Kondansatör kademelerinin sağlamlığını ölçün.

Büyük ölçekli hipermarket veya departman mağazasının, kendi lojistik optimizasyonu adına AVM el kitabında belirtilen saatler dışındaki lojistik tırlarını işletme kapısına yönlendirmesi.

Mal kabul rampa kamera kayıtlarını ve güvenlik giriş-çıkış loglarını kontrol edin. Kiracı el kitabı (Tenant Handbook) ve kira sözleşmesindeki lojistik maddelerini hukuki olarak inceleyin.

Sinema, çocuk oyun alanı veya food court gibi yüksek tavanlı veya özel ısıtma/soğutma yükü olan mahallerin genel gider dağıtım anahtarına (üçlü kararname esasları) itiraz etmesi.

Kira sözleşmelerindeki 'ortak alan katılım payı' maddelerini tek tek dökümleyin. Sayaç bazlı ölçüm yapılabilen tüketimler ile alan bazlı (m²) dağıtılan tüketimlerin oranlarını denetleyin.

Yeni kiralama yapan mağazanın mimari taşeronunun, AVM statik projelerini incelemeden vitrin veya raf sistemlerini sabitlemek amacıyla ana taşıyıcı betonarme unsurlara izinsiz müdahalede bulunması.

Şantiye koordinasyon şefi eşliğinde mağaza içi imalatı yerinde inceleyin. Delinen noktaların taşıyıcı kolon veya perde duvar olup olmadığını mimari ve statik paftalardan kontrol edin.

Ciro bazlı kira ödeyen bazı perakendecilerin, kasa sistem entegrasyonu dışındaki satışları (nakit, hediye çeki, merkez faturalı satışlar) AVM yönetim yazılımına eksik raporlaması.

Kira sözleşmesindeki ciro denetim hakkı maddesini kontrol edin. Mağazanın POS cihazı sayıları ile yazar kasa mali hafıza raporlarını rastgele günlerde karşılaştırın.

Restoran mutfaklarındaki tezgâh altı yağ tutucuların (grease trap) düzenli temizlenmemesi ve donmuş bitkisel atık yağların ana drenaj boru çeperlerinde taşlaşması.

Food court alt katındaki asma tavanı açarak drenaj borularındaki yoğuşma ve sızdırma durumunu inceleyin. Restoranların atık yağ bertaraf sözleşmelerini ve temizlik loglarını denetleyin.

Otopark tavanındaki ultrasonik sensörlerin lenslerinin yoğun egzoz dumanı ve toz nedeniyle kapanması veya kalibrasyonlarının kayması sonucu boş alanları dolu göstermesi.

Otopark yönetim yazılımı paneli üzerinden 'hata' veya 'sürekli dolu' kodu veren sensör kimliklerini (ID) tespit edin. Sahada sensör led rengi ile gerçek araç park durumunu fiziksel olarak eşleştirin.

El bandını tahrik eden iç kasnak ve kayışların aşınması, gerginlik ayarının gevşemesi veya tahrik motoru invertör parametrelerinin sapması.

Yürüyen merdiveni çalıştırarak takometre ile basamak hızını ve el bandı hızını ayrı ayrı ölçün. İki hız arasındaki sapma oranının EN 115 standardı sınırı olan yüzde 2'yi aşıp aşmadığını kontrol edin.

Skylight cam panellerinin birleşim noktalarındaki poliüretan mastiklerin UV ışınları nedeniyle kuruması ve binanın yapısal hareketleri (dilatasyon) sonucu izolasyon bandının yırtılması.

Sızıntı yapan alanın üstündeki çatı bölgesine çıkın. Mastik dolgularda çatlama ve kalkma olup olmadığını, drenaj kanallarının yaprak/çöp ile tıkanıp tıkanmadığını kontrol edin.

AVM'ye gelen sevkiyat kamyonlarının ve tırların varış saatlerinin koordine edilmemesi, rampadaki hidrolik seviye ayarlayıcıların (dock leveller) arızalı olması ve körüklerin verimsiz kullanımı.

Günlük sevkiyat listesi ile gerçek giriş saatlerini karşılaştırın. Hidrolik rampaların kaldırma ve indirme fonksiyonlarını test edin. Güvenlik personelinin araç yönlendirme protokolünü inceleyin.

Gece temizlik vardiyasında mermer yüzeyler için uygun olmayan yüksek asidik içerikli kireç çözücü veya tuz ruhu içeren deterjanların kullanılması neticesinde kalsiyum karbonat dokusunun bozulması.

Matlaşan bölgeyi farklı açılardan ışık tutarak inceleyin. Temizlik arabalarındaki kimyasal bidonlarının pH değerlerini ve etiketlerini kontrol edin.

Organik atık içeren çöplerin sıkıştırılması esnasında sızan atık suların (sızıntı suyu tavası) AVM zeminine akması ve çöp odasının negatif basınçlı havalandırma sisteminin çalışmaması.

Kompaktör altındaki drenaj kanallarının tıkanıklık durumunu kontrol edin. Havalandırma fanının emiş gücünü (anemometre ile) ve koku nötralizasyon sisteminin (kartuş seviyesi) çalışıp çalışmadığını denetleyin.

Kızılötesi (IR) sensör camlarının kireçli su lekeleriyle kaplanması, pilli modellerde düşük voltaj oluşması veya selenoid vana diyaframının pislik tutması.

Musluk altındaki selenoid vana gövdesine dokunarak klik sesini dinleyin. Sensör önündeki engelleri kaldırıp pil voltajını multimetre ile ölçün.

Ziyaretçi çanta ve bagaj ağırlıklarının cihaz taşıma kapasitesini aşması, tambur motorunun aşırı ısınarak termik korumaya geçmesi veya tünel girişindeki foto-sensörlerin hizasının bozulması.

X-Ray kontrol panelindeki hata kodunu (error log) okuyun. Bant motorunun sıcaklığını elle kontrol edin. Foto-sensörlerin (karşılıklı alıcı-verici) hizalanmasını gözle kontrol edin.

PTS kameralarının IR aydınlatma ledlerinin ömrünü tamamlaması, kamera açısının eğilmesi veya güneş ışığının doğrudan lense gelerek plaka üzerinde parlama (glare) yapması.

Kamera yönetim arayüzünden canlı görüntüyü açarak gece ve gündüz plaka okunabilirliğini inceleyin. Kamera lensindeki tozlanmayı ve güneş siperliğinin açısını kontrol edin.

AVM kaçış koridorlarında bulunan acil çıkış kapılarının kilit mekanizmalarındaki panik bar entegrasyonunun izinsiz açılmaları engelleyememesi veya lokal alarm sireninin bulunmaması.

Yangın kapılarının kanat ve kasa üzerindeki manyetik kontaklarını kontrol edin. Merkezi yangın algılama paneline (FACP) kapılardan gelen açık/kapalı sinyallerinin ulaşıp ulaşmadığını test edin.

Food court restoranlarının karbon filtre veya elektrostatik filtre bakımlarını aksatması sonucu dikey şafttaki ana egzoz kanallarının iç yüzeyinin kalın bir zift tabakasıyla kaplanması.

Kanal üzerindeki müdahale kapaklarını (access door) açarak iç cidardaki yağ kalınlığını kumpas yardımıyla ölçün. Yangın damperi (fire damper) mekanizmalarının eriyebilir telleri (fusible link) kontrol edin.

AVM tavan arası boru hatlarındaki kapalı hat vanalarında veya yeraltı yangın hidrant hatlarında mikro düzeyde kaçak/çatlak oluşması nedeniyle sistem basıncının düşmesi.

Yangın pompa dairesindeki manometreleri inceleyin. Jokey pompanın saatteki start-stop sayısını kontrol edin. Hat vanalarını tek tek kapatarak basınç düşüşünün hangi bölgeden (zondan) kaynaklandığını izole edin.

Ziyaretçilerin basamak aralarından düşürdüğü fiş, fatura, toz ve iplik yumaklarının merdiven altı kuyu boşluğundaki zincir dişli mekanizmasının yağıyla birleşerek yanıcı tabaka oluşturması ve buradaki ışın tipi (beam) duman dedektörünü kapatması.

Merdiven alt modül kapağını sökerek kuyu tabanını gözle kontrol edin. Işın tipi dedektörün (beam detector) alıcı-verici sinyal kazanç yüzdesini kontrol panelinden okuyun.

Ortak alanda geçici süreyle kurulan kahve veya kozmetik kiosklarının, sözleşmede beyan edilen güç (örn: 3 kW) üzerinde endüstriyel espresso makineleri veya ısıtıcılar bağlayarak hattı aşırı yüklemesi.

Kioskun bağlı olduğu zemin buat kutusundaki (floor box) sigorta amperajını kontrol edin. Pensampermetre ile kioskun anlık çektiği akımı (Amper) ölçün.

Pazarlama departmanının kurdurduğu ucuz çin malı LED ekran panellerinin ve bunların güç kaynaklarının (SMPS) yasal sınırların üzerinde elektromanyetik parazit (EMI) yayması.

Spektrum analizörü cihazı ile etkinlik alanındaki frekans kirliliğini ölçün. LED ekran açıkken ve kapalıyken AVM telsiz rölesinin ve Wi-Fi erişim noktalarının (AP) paket düşürme oranlarını test edin.

Dış cephe giydirme sisteminde kullanılan çelik ankraj millerinin montaj esnasında antipas boyasının yapılmaması ve aradan geçen yıllarda yağmur suyunun derzlerden sızarak paslanma yaratması.

Endüstriyel dağcılar veya sepetli platform vasıtasıyla dış cephe derz aralarından endoskopik kamera uzatarak iç kısımdaki ankraj milleri ve vidaları gözle inceleyin.

Yeraltı PE sulama boru hatlarının AVM otoparkına giren ağır tonajlı araçların yarattığı zemin çökmesiyle ezilmesi veya ağaç köklerinin boruyu patlatması.

Peyzaj sulama bölgesi vana kutularındaki debi değerlerini kontrol edin. Pop-up sprinkler başlıklarının yükselme performansını izleyin. Toprak yüzeyinde anormal çamurlaşma veya su birikintisi olan noktaları arayın.

Asfalt çatlaklarının arasına sızan kar suyunun donma-çözünme döngüsü (freeze-thaw cycle) sırasında genleşerek asfalt tabakasını patlatması ve alt dolguyu boşaltması.

Açık otoparktaki çukurların derinliğini ve alt taban stabilizasyonunu kontrol edin. Otopark içi yağmur suyu rögarlarının seviye farklarını inceleyin.

Yaz aylarında asansör motorlarının sürekli çalışmasıyla yayılan yüksek ısının, makine dairesindeki mevcut split klimanın kapasitesini aşması ve panodaki frekans konvertörünün (sürücü) aşırı ısınma korumasına geçmesi.

Asansör makine dairesi ortam sıcaklığını veri günlüğü (data logger) ile ölçün. Sürücü (inverter) üzerindeki arıza geçmişinden 'overtemperature' hata kodunu doğrulayın.

Ana girişlerdeki otomatik döner kapıların kanat uçlarında bulunan kauçuk güvenlik şeritlerinin (safety edge) içerisindeki iletken katmanların mekanik darbe sonucu birbirine yapışık kalması.

Döner kapı PLC kontrol ünitesi ekranındaki giriş/çıkış (I/O) sinyal durumlarını kontrol edin. Kauçuk fitilin fiziksel ezilme veya deformasyon durumunu inceleyin.

Kiracının fit-out veya tadilat esnasında fancoil cihazının yoğuşma suyu (kondens) hattını AVM ana kondens hattına çekvalf (check valve) koymadan ve ters eğimle bağlaması.

Su tepmesi yaşayan komşu mağazanın asma tavanındaki fancoil tavalarını ve drenaj boru hatlarını inceleyin. Tadilat yapan mağazanın boru bağlantı şemasını kontrol edin.

Lavabolardan gelen suların arıtılarak rezervuarlara basıldığı gri su sisteminde, kaba pislik tutucu ve ultrafiltrasyon (UF) membranlarının saç, sabun artığı ve mikro lifler nedeniyle bloke olması.

Gri su arıtma ünitesi UF membran giriş-çıkış fark basınç sensörü verilerini okuyun. Otomatik ters yıkama (backwash) çevrim sürelerini kontrol edin.

7/24 sürekli yazım yükü altında olan güvenlik kameralarının bağlı olduğu depolama havuzundaki enterprise disklerin ömrünü tamamlaması ve RAID 5 yapısının çökmesi.

CCTV izleme odasındaki depolama yönetim arayüzüne (VMS) bağlanarak disk sağlık durumlarını (SMART verileri) kontrol edin. Hangi kameraların geçmiş kaydına ulaşılamadığını listeleyin.

Kapalı otopark ve bodrum katlardaki CO algılama sensörlerinin elektrokimyasal hücrelerinin kalibrasyonunun bozulması veya BMS paneli arasındaki Modbus haberleşme hattının kopması.

Gaz algılama santralindeki hata (fault) ışıklarını inceleyin. CO sensör çıkışlarına kalibrasyon gazı püskürterek sahada tepki sürelerini test edin. İletişim hattı üzerindeki sonlandırma direncini (120 Ohm) kontrol edin.